最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)有點(diǎn)令人看不懂了，調(diào)控措施連連出臺(tái)，但地產(chǎn)股卻節(jié)節(jié)攀升。

　　綜合主流觀點(diǎn)看，地產(chǎn)股近期在A股爆發(fā)，主要邏輯聚焦在業(yè)績(jī)超預(yù)期引發(fā)的估值修復(fù)和板塊輪動(dòng)，但這無(wú)法很好的解釋內(nèi)房股在港股連續(xù)大半年的暴漲。

　　對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士表示，背后更需要看到市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)估值判斷邏輯上的變化。

　　地產(chǎn)股估值邏輯生變

　　對(duì)于地產(chǎn)股在港股市場(chǎng)的崛起，正是源于地產(chǎn)股估值邏輯生變這一變化。

　　有專業(yè)觀點(diǎn)指出，市場(chǎng)對(duì)于供給端和需求端加杠桿的看法正在發(fā)生改變。

　　首先來(lái)看供給端 ，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，不同于香港傳統(tǒng)房企，在港上市的內(nèi)房股、A股上市房企往往通過(guò)高杠桿、高周轉(zhuǎn)率來(lái)提升投資回報(bào)率。

　　市場(chǎng)一度認(rèn)為，這些企業(yè)動(dòng)輒百分之七八十的負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)太大，即使業(yè)績(jī)不錯(cuò)也沒(méi)有辦法給出高估值。

　　歐陽(yáng)捷指出，“后來(lái)，市場(chǎng)逐漸發(fā)現(xiàn)，要觸發(fā)高負(fù)債房企的潛在風(fēng)險(xiǎn)，需要房?jī)r(jià)至少回調(diào)20%，目前業(yè)內(nèi)測(cè)算，這種可能性并不大。既然風(fēng)險(xiǎn)大概率消除，估值也就可以給得更高。”

　　在歐陽(yáng)捷看來(lái)，內(nèi)房股龍頭公司的業(yè)績(jī)大漲，令市場(chǎng)資金意識(shí)到高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)也是一種“優(yōu)勢(shì)”，這樣可以讓企業(yè)跑得更快，業(yè)績(jī)更好。

　　而對(duì)于需求端 的“泡沫”，也并沒(méi)有想象中那么可怕。

　　富蘭克林不動(dòng)產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)董事總經(jīng)理雷蒙德·雅各布斯(Raymond J.Jacobs)指出，“實(shí)際上你會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫都是等到破了以后才會(huì)被稱之為泡沫，在此之前則均是一片繁榮的景象。”

　　“正是基于這個(gè)原因，不能說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)是否已經(jīng)存在嚴(yán)重的泡沫，但我可以告訴投資者，中國(guó)政府目前已經(jīng)在盡一切可能全力防止這個(gè)泡沫破裂，具體的措施包括限購(gòu)、限貸等。”

　　雅各布斯表示，有不少投資者把中國(guó)當(dāng)前的樓市與日本上世紀(jì)90年時(shí)的情景相比較，因而非常擔(dān)憂，但雅各布斯其實(shí)更加關(guān)注的是二者的不同點(diǎn)。

　　首先，中國(guó)政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的“掌控力”都要更強(qiáng)，這點(diǎn)與當(dāng)年的日本就不太一樣，日本政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)的“掌控力”并沒(méi)有那么強(qiáng)。

　　其次，當(dāng)年最終造成日本房產(chǎn)泡沫破裂的一大根本原因即貸款規(guī)模過(guò)大，中國(guó)目前應(yīng)該也沒(méi)有那么嚴(yán)重。當(dāng)年日本投資者運(yùn)用巨大幅度的貸款，不僅在國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)，還到全球買下各類不動(dòng)產(chǎn)，而目前中國(guó)在樓市投資上運(yùn)用貸款的比例不及當(dāng)年的日本，因此風(fēng)險(xiǎn)也就相對(duì)較小。

　　業(yè)績(jī)爆發(fā)好戲還在后頭

　　而由于房地產(chǎn)行業(yè)特有的結(jié)算的滯后性，由于前期調(diào)控帶來(lái)的的利空預(yù)期，有被逐步證偽的趨勢(shì)。

　　有機(jī)構(gòu)分析觀點(diǎn)指出，2016年年末及今年年初市場(chǎng)最為火熱時(shí)的銷售合約將集中在2017年下半年結(jié)算。

　　結(jié)合一、二線城市價(jià)格維持高位，而三、四線城市價(jià)格快速上升的現(xiàn)狀，下半年龍頭房企結(jié)算項(xiàng)目的毛利將更高，凈利潤(rùn)也會(huì)迎來(lái)更大的增幅。

　　中航證券 表示，“隨著地價(jià)的上漲以及信貸的收緊，可能市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)性與盈利能力心存顧慮。”

　　“但是我們認(rèn)為，面對(duì)地價(jià)的上漲，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金約55%來(lái)自于房企銷售所得(定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款及企業(yè)自有資金)，龍頭房企目前的優(yōu)異業(yè)績(jī)將是其以后發(fā)展的充足保障。”

　　花旗 更是表示，由于地產(chǎn)今年前八個(gè)月銷售及投資表現(xiàn)強(qiáng)勁，相信全年銷售表現(xiàn)將好過(guò)預(yù)期。預(yù)計(jì)內(nèi)房行業(yè)2017至2019年將處于“超級(jí)盈利周期”，加上去杠桿、銷量增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁，以及估值吸引，重申對(duì)內(nèi)房股正面看法。

　　調(diào)控或進(jìn)一步加碼

　　而房地產(chǎn)銷售的火爆，也引發(fā)了調(diào)控加碼的預(yù)期。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2017年1至8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況顯示，房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存進(jìn)度加快。

　　8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，樓市庫(kù)存創(chuàng)下2015年1月以來(lái)的新低，僅略高于2014年末商品房6.2億平方米的待售面積。

　　而從統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)上漲速度雖然繼續(xù)放緩，但無(wú)論同比、還是環(huán)比角度看，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲的城市仍多于下跌的。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格中，環(huán)比上漲的城市為46個(gè)，持平的6個(gè)，下跌的18個(gè);同比上漲的68個(gè)，同比下跌的2個(gè)。

　　而在地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)齊升的大背景下，從9月份以來(lái)，新一輪的調(diào)控措施頻頻出臺(tái)。

　　近日北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流的現(xiàn)象。

　　人民銀行營(yíng)業(yè)管理部19日傍晚表示，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場(chǎng)資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對(duì)此人民銀行營(yíng)業(yè)管理部積極支持。

　　而除北京以外，近期上海、深圳、南京等地區(qū)商業(yè)銀行陸續(xù)提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%已成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)調(diào)控城市的普遍現(xiàn)象。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉 認(rèn)為，“按照首套房利率1.1倍來(lái)看，購(gòu)房貸款的成本繼續(xù)上升，首套房每百萬(wàn)房貸25年月供歷史上首次突破6000。”

　　張大偉指出，“調(diào)控政策是抑制投資與投機(jī)，但銀行針對(duì)剛需提高利率是在抑制剛需。按照北京上海的剛需房?jī)r(jià)，貸款25年的剛需從過(guò)去的8.5折優(yōu)惠利率到現(xiàn)在的基準(zhǔn)甚至上浮，房?jī)r(jià)即使降低8%左右，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)利率的上漲也抵消了房?jī)r(jià)下跌的影響。”

　　易居中國(guó) 嚴(yán)躍進(jìn) 也表示，貸款政策調(diào)整是大趨勢(shì)，后續(xù)會(huì)有更多銀行加入到調(diào)整的行列中來(lái)。

　　同策咨詢研究部 總監(jiān)張宏偉 指出，按照每次新政時(shí)效性6~8個(gè)月的經(jīng)驗(yàn)判斷，2017年3月多地樓市調(diào)控加碼后， 9~10月極有可能是下一輪樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)間窗口期。

　　張宏偉認(rèn)為， 6~8個(gè)月后調(diào)控政策的時(shí)效性逐步降低，需要加強(qiáng)版的樓市調(diào)控措施為樓市降溫，鞏固樓市調(diào)控的階段性成果。

　　原標(biāo)題：想買房的都得看看!地產(chǎn)股的決絕 背后不簡(jiǎn)單