世聯(lián)地產(chǎn)近日發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，目前上市房企償債能力已略低于2008年。面臨還債高峰期和存貨減值風(fēng)險(xiǎn)，房企紛紛加緊降價(jià)出貨，使得3月樓市走出一波“小陽春”行情。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過此輪降價(jià)后，未來房價(jià)下降空間將有所收窄，但經(jīng)過此前房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，以及購房者信心回升等因素影響，成交量將觸底回升，4月份樓市成交情況將較為樂觀。

　　房企償債指標(biāo)低于2008年 償債能力堪憂

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究報(bào)告指出，目前彰顯上市房企償債能力的指標(biāo)——速動(dòng)比率和現(xiàn)金即付比率均略低于2008年，而存貨卻依然在大幅攀升。在房價(jià)下行之時(shí)，存貨減值已成為威脅房企利潤的最大殺手。

　　世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)市場研究部總監(jiān)吳志輝說，2012年是房企的償債高峰年，僅此前一度火爆的房地產(chǎn)信托年內(nèi)償還規(guī)模就約2500億元。而2011年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，71家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到70.9%，處于歷史高位。并且，這71家上市房企的短期償付能力卻低于2008年，其中速動(dòng)比率和現(xiàn)金即付比率兩大指標(biāo)分別為0.4和0.38，低于2008年的0.47和0.4。

　　吳志輝認(rèn)為，流動(dòng)性是判斷市場的唯一先行指標(biāo)。然而，房企內(nèi)部的流動(dòng)性非常差，存貨大量攀升。2011年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，71家上市房企的庫存量迅猛增長，同比增幅達(dá)42.7%。

　　“然而在房價(jià)下行之時(shí)，財(cái)務(wù)上需要對存貨計(jì)提減值準(zhǔn)備。以萬科為例，其存貨價(jià)值為2000億元，如果房價(jià)下跌10%，存貨價(jià)值將損失200億元。潛在的存貨減值已成威脅利潤的最大殺手。”吳志輝說。

　　房企降價(jià)意愿高于預(yù)期 樓市迎來小陽春

　　在中央兩個(gè)月內(nèi)連續(xù)多次表態(tài)“堅(jiān)定不移地貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”的情況下，房企面臨的償債困難，促使現(xiàn)實(shí)主義大行其道，降價(jià)出貨意愿高于市場預(yù)期。

　　世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測的28個(gè)城市，降價(jià)促銷樓盤繼續(xù)增加，并且一季度有33%的降價(jià)樓盤房價(jià)降幅超過15%，而2011年下半年降幅超過15%的樓盤僅占降價(jià)樓盤的26%。

　　以深圳市場為例，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，3月份，深圳房價(jià)同比下降15%。降價(jià)主要有3種形式：一是同一樓盤尾盤降價(jià)銷售；二是同一項(xiàng)目新期開盤價(jià)格低于前期售價(jià)；三是新入市樓盤價(jià)格低于周邊樓盤。連價(jià)格一直堅(jiān)挺的“豪宅”也紛紛降低姿態(tài)，步入降價(jià)行列。而“豪宅”降價(jià)可謂出手不凡，直接“萬元”起降。深圳招商雍景灣和首地容御兩個(gè)樓盤每平方米降幅均近萬元。

　　吳志輝說，降價(jià)跑量已是市場共識(shí)。在降價(jià)促銷的帶動(dòng)下，3月，北上廣深四大一線城市成交量均強(qiáng)勁回升；重慶、天津、武漢、合肥、濟(jì)南、成都、南寧等二線城市成交量也大幅回升；而三線城市中，東莞、佛山、惠州、臨沂、包頭等，成交量也有所回升。

　　而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，全國商品住宅銷售面積為7269萬平方米，銷售額為3733億元，均超過一二月之和，走出了一波與2011年同期相同的“小陽春”行情。

　　降價(jià)空間收窄 4月成交將較為樂觀

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過這一輪降價(jià)，未來房價(jià)下降空間將收窄。但成交量將觸底回升，4月成交情況仍將較為樂觀。

　　王鋒認(rèn)為，3月份深圳房價(jià)已下降15%，在這個(gè)基礎(chǔ)上，深圳房價(jià)繼續(xù)降價(jià)的速度將減緩。

　　雖然，降價(jià)空間將收窄，但吳志輝認(rèn)為成交量將觸底回升，4月份成交情況將較為樂觀。其做出此判斷有3個(gè)原因：一是購房者信心指數(shù)經(jīng)過2011年全年的直線下降后，2012年一季度有所回升；二是2012年一季度購房者期望房價(jià)最低降幅較2011年四季度下降5個(gè)百分點(diǎn)至15%；三是3月份世聯(lián)地產(chǎn)代理的631個(gè)樓盤顧客上門量達(dá)到去年以來的最高值。這意味著購房者買房意愿增強(qiáng)，并且能夠更加理性地看待降價(jià)問題。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2011年4月1日至15日，深圳共成交1476套新建商品住宅，接近3月份上半月的成交量，而與去年同期相比增長74%。(記者 趙瑞希)