針對深圳土地管理制度改革中的熱點(diǎn)問題，中國社科院金融所房地產(chǎn)金融中心主任汪利娜和廣州市社科院研究員、南方民間智庫副主席彭澎日前接受了中國證券記者專訪。專家認(rèn)為，在目前的法律框架下，不同性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)區(qū)別對待；應(yīng)繼續(xù)探索完善土地出讓模式，讓市場發(fā)揮更大作用。

　　小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)區(qū)別對待

　　中國證券報(bào)：深圳小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)是此次“土改”最受關(guān)注的熱點(diǎn)之一。小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)的可行性途徑是什么？

　　汪利娜：小產(chǎn)權(quán)房是城鄉(xiāng)二元土地制度的產(chǎn)物，解決小產(chǎn)權(quán)房問題，確權(quán)是基礎(chǔ)和進(jìn)入市場的前提。其次，依據(jù)物權(quán)法，不同所有制形式(國家、集體和私人的物權(quán))受法律保障，集體土地產(chǎn)權(quán)與國有土地產(chǎn)權(quán)實(shí)行同地、同權(quán)、同價(jià)，平等進(jìn)入城鄉(xiāng)土地市場，營造多元土地產(chǎn)權(quán)主體和多元土地供給渠道。

　　在目前的法律框架下，對不同性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)區(qū)別對待。對產(chǎn)權(quán)明晰的農(nóng)民與村集體宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地上興建住房，在平等自愿的基礎(chǔ)上允許出租、出售和抵押經(jīng)營；對違規(guī)興建的別墅、會(huì)所型的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)收歸集體或國家所有，并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)和法律手段給予嚴(yán)懲；對地產(chǎn)商興建的符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的小產(chǎn)權(quán)房可在補(bǔ)交一定地價(jià)款基礎(chǔ)上，按市場價(jià)出租、出售，或納入政府保障房儲(chǔ)備。

　　彭澎：目前來看，針對小產(chǎn)權(quán)房，深圳可能打算確認(rèn)非完全產(chǎn)權(quán)(即不能上市交易)的這種方式，這對國家政策沒有形成太大的挑戰(zhàn)，但業(yè)主普遍不認(rèn)同，這就形成兩難。補(bǔ)交地價(jià)是各界認(rèn)為較可行的出路，但似乎管理層面并不認(rèn)同。深圳能否在此方面大膽探索，需要有國家授權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房清理是今年有關(guān)部門的重點(diǎn)工作，但如果缺乏突破性的思維和對策，推進(jìn)起來并不容易。

　　讓市場發(fā)揮更大作用

　　中國證券報(bào)：目前深圳正在進(jìn)行以更改原劃撥土地使用性質(zhì)為核心的“城市更新”，這種模式未來將如何完善？在土地市場中進(jìn)一步發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的作用還存在哪些障礙？

　　汪利娜：中國正處在快速城市化的進(jìn)程之中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對土地的供給和用途調(diào)整提出新的要求。每屆政府都在不斷修編城市規(guī)劃，土地用途的調(diào)整一方面要保耕地、保增長，也要防止政府的規(guī)劃過于隨意、盲目。最好的良藥是陽光工程，政府政務(wù)公開，改變土地用途、修編城市規(guī)劃要經(jīng)過聽證、公示，限定政府權(quán)力，讓市場充分發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)性作用。

　　彭澎：近年來，土地出讓招拍掛，多少引發(fā)了房地產(chǎn)市場一些深層次問題，如高房價(jià)、政府對土地出讓金的依賴、開發(fā)商囤地曬太陽等等。隨著樓市限購政策的持續(xù)，各地政府已經(jīng)在探索新型城市化模式。城市綜合體、文化地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等用地需要，這些往往不是看價(jià)高者得，與特定的開發(fā)商、特定的城市功能和長期的稅收聯(lián)系在一起，必然對土地出讓方式提出新的要求。包括統(tǒng)一出讓、分期開發(fā)、分期付款等形式的探索。

　　中國證券報(bào)：深圳對于土地財(cái)政的依賴程度較低，這是否是深圳“土改”有望成功的前提？

　　汪利娜：政府對土地的依賴是二元土地制度和政府壟斷的管理模式造成的。土地制度改革的目標(biāo)應(yīng)是：構(gòu)建城鄉(xiāng)土地市場，營造多元土地供給主體，消除城鄉(xiāng)之間土地資源、資產(chǎn)和資本流動(dòng)與增值的壁壘，讓更多的人分享城市發(fā)展的成果。

　　彭澎：深圳對土地財(cái)政的依賴程度較低有多方面原因，本身也沒有多少土地儲(chǔ)備。無論經(jīng)濟(jì)有多發(fā)達(dá)，如果政府手上的土地資源較多，也存在如何搞“城市經(jīng)營”的問題。北京、上海、廣州與深圳同屬一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平相當(dāng)，對土地財(cái)政的依賴也可以說不大，但土地對財(cái)政預(yù)算的影響卻不可說不大。

　　如果過多強(qiáng)調(diào)深圳的特殊性，深圳的實(shí)踐和探索就沒有全國性的普遍意義。我們?nèi)韵Ｍ钲诘母母锬転槿珖恋刂贫冗M(jìn)一步完善發(fā)揮探路的作用。記者 張昊