­　　隨著史上嚴厲調(diào)控深入，二手房議價空間正逐漸加大。

­　　鏈家中介人員郭偉（化名）習慣定期將北京太陽宮區(qū)域出售的二手房源整理后發(fā)給意向客戶。近段時間，郭偉會在房源后特別提示，“很多房源目前都很有誠意出售，而且價格上面還有浮動。”而5月份以來，郭偉開始定期將房源下調(diào)價格同時報送給客戶。非常明顯的趨勢是，與調(diào)控前房源難以議價不同的是，調(diào)控以來，誠意出售房源的業(yè)主開始調(diào)整掛牌價。

­　　麥田房產(chǎn)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大幅降價并不代表市場主流。根據(jù)麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計，3月17日至6月11日的在售房源中，業(yè)主選擇下調(diào)掛牌價的房源占到近六成；不過，下調(diào)幅度超過100萬的僅占5%左右，這部分降幅較大的房源中，超9成總價都在1000萬元以上。

­　　中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，本輪房地產(chǎn)市場在一二線特別是調(diào)控政策嚴格的部分城市中，已經(jīng)出現(xiàn)了價格下調(diào)的跡象。但從整體市場看，全國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)依然處于上升過程中。房價上漲的城市數(shù)量依然遠遠超過房價下調(diào)的城市。

­　　議價空間增大

­　　“最近有幾套房子價格做了調(diào)整，其中太陽公元一期的一套15層的兩居室，業(yè)主降價150萬，原價1450萬現(xiàn)價1300萬，其他也部分略有調(diào)整?！?/p>

­　　郭偉對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，本小區(qū)目前有些賣房業(yè)主價格確實不同程度有所下調(diào)，看房客戶比之前稍微有所增加，因為距離政策出臺至今已約兩個月，有些客戶的房子陸續(xù)已經(jīng)簽約，購房周期已經(jīng)有了大概范圍，遇到合適的房子也好和業(yè)主約談了，所以看房客戶有所增加，但總體成交量依然很低。

­　　鏈家周報顯示，3月份以來均價總體處于下降通道中。需求端的降溫使得買方在價格談判中的地位出現(xiàn)明顯上升，議價空間再次刷新2016年以來的最高水平。業(yè)主掛牌價降幅擴大，調(diào)價中降價占比達到最高，預(yù)計后期價格將繼續(xù)松動。改善需求受到抑制，剛需人群相對比較穩(wěn)定。

­　　業(yè)主降價出售的案例不在少數(shù)。麥田房產(chǎn)向21世紀經(jīng)濟報道記者舉例稱，5月底，北五環(huán)一套四居室降價500萬元出售，以1100萬元成交。據(jù)經(jīng)紀人介紹，這套房子是317新政前就掛牌了的，當時業(yè)主不著急賣，報價1600萬其實是有點虛高的（小區(qū)同類房源此前成交價約1350萬），后來業(yè)主相中了想換的房子，著急換房，就降到了1100萬，一周時間就成交了，其實際降價，約為250萬。而1100萬的價格，基本上相當于小區(qū)去年年底的成交價。

­　　什么樣的房子相對能快一些成交呢？麥田房產(chǎn)多位經(jīng)紀人表示，“現(xiàn)在的市場很明顯，少數(shù)降價幅度大的房源，成交會比較快”。比如上述北五環(huán)那套房子，好幾個月都沒有成交，報價下調(diào)500萬（比小區(qū)同戶型新政前實際成交價下調(diào)250萬）后，一周內(nèi)就成交?！艾F(xiàn)在小區(qū)的成交價，確實降了，但相比去年年底時的水平還是要略高一點”，麥田房產(chǎn)回龍觀區(qū)域一位業(yè)務(wù)經(jīng)理舉例說，她所在的小區(qū)，目前兩居的成交總價平約為380萬，比“317”前的430萬明顯下調(diào)，但還是略高于去年年底時370萬的水平。

­　　隨著調(diào)控深入，市場調(diào)整跡象越發(fā)明顯。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計顯示，5月份房屋最終的成交價，與業(yè)主最后一次報價相比，83%的房源議價后成交，這一比例相比前幾個月均有所提升，尤其是比需求量暴漲的3月份上半月（3.1-3.16）上升了25%。這也顯示，買家的議價能力在不斷增強。

­　　調(diào)整跡象明顯

­　　買方議價能力增強背后是待售房源增加和成交量銳減的鮮明對比。

­　　據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，3月17日至6月11日，整體待售房源環(huán)比前三個月增加了18%。房源總量的增多，市場成交的減少，都可能會進一步增加業(yè)主降價出售的心理預(yù)期。但與此同時，3月17日至4月16日，北京二手房網(wǎng)簽量為近半年來最高的25079套，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一個月左右的滯后期，所以這個數(shù)據(jù)反映的是新政前的市場成交高峰，隨后的兩個月，網(wǎng)簽量節(jié)節(jié)下滑，隨后的這兩個月，每月網(wǎng)簽量的環(huán)比降幅分別達到43%和40%，為14283套（4月17日-5月16日）和8628套（5月17日-6月11日），已經(jīng)達到近2年來的新低。

­　　“新政前，小區(qū)一個月共成交30幾套，317后這三個月，分別成交了8套、11套、5套”，麥田房產(chǎn)東四環(huán)國美區(qū)總監(jiān)表示，現(xiàn)在的買家觀望的比較多，一般出來看房的，心理價位也比較低，輕易不出手。

­　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個城市中新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有9個，比上月增加1個，漲幅縮小、降幅擴大或由升轉(zhuǎn)降的城市共有35個，較上月多出2個，二手住宅價格環(huán)比下降的城市有7個，比上月增加2個；漲幅縮小、降幅擴大或由升轉(zhuǎn)降的城市共有37個，較上月多出7個。

­　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，無論是從四大一線城市看，從15個一線和熱點二線城市看，還是從70個城市看，5月大多數(shù)城市的房價基本都是漲幅回落、降幅擴大或由升轉(zhuǎn)降，收縮、下行的趨勢較為明顯，這說明全國新一輪樓市政策的作用正在持續(xù)顯現(xiàn)。而在限購限貸、限制商住、提高商貸利率以及各種堵漏措施的共同作用下，5月北京二手住宅價格環(huán)比降幅全國領(lǐng)先，政策成效十分顯著。

­　　胡景暉表示，317新政后，北京二手房價便開始下降，最初較為明顯的就是部分大戶型、高總價的房源。不過，大戶型、高總價房源終究是少數(shù)，有這種支付能力的購房者也不多，所以這種降價還只是停留在點上。隨著政策的持續(xù)，人們對市場的預(yù)期已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變，房價下調(diào)的心理也在不斷蔓延，降價開始向中小戶型、普通住宅轉(zhuǎn)移，最終發(fā)展到了面上。可見，在政策的不懈調(diào)控之下，房價的回調(diào)已經(jīng)由個案發(fā)展成為了趨勢，并讓改善群體從中受益。