原標題：聊聊炒房那些事：一手房和二手房嚴重脫節(jié)的四線樓市

　　幾年前，基金君的朋友李小姐一腔熱血地扎進了四線城市炒房，結(jié)果不小心炒成了房東，這一度成為埋在她內(nèi)心的一個梗，好在終于撥云見日。

　　上周五，李小姐回了趟山東老家，把六年前拍腦袋在縣城購置的一處房產(chǎn)虧本出手。簽合同、查檔、交稅、網(wǎng)簽、過戶，整個流程在一天內(nèi)一氣呵成，效率之高倒是令人咂舌。

　　交易結(jié)束后，李小姐徹底松了一口氣，中介老甄臨別時，像老友般鄭重地拋下一句話，“記住，以后再來這里買房，一定要買二手房。”

　　被熱點城市房價

　　擠出的購房者

　　李小姐老家所在的縣城H城，是一座美麗的海濱小城，地處膠東半島南端，是山東煙臺市下轄的縣級市，居于青島、煙臺、威海三市的中心地帶，尤其距離青島市，只有一百來公里。

　　買家葛先生來自青島，他這次一股腦在同一小區(qū)內(nèi)置了兩套房，且全現(xiàn)金支付。據(jù)其透露，這幾乎是他所有的積蓄。

　　去年至今，青島房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一波瘋狂的補漲行情后，他被青島高企的房價和樓市新政徹底擋在了門外。

　　就在葛先生因為沒能力在青島買房無比沮喪時，一份來自H城的樓盤宣傳冊到了他的手里。

　　于是，他和同事便跟著樓盤觀光巴士來到李小姐所在小區(qū)的售樓處。跟李小姐同樣樓層和戶型的房子，在售樓處的報價是3998元/平，80平售價30來萬。

　　看到同行而來的同事果斷出手，葛先生也有些心動。他甚至覺得，將來在這座海濱小城養(yǎng)老，也是個不錯的選擇。但畢竟積蓄有限，在這樣的大事項上，他比同事更為謹慎。

　　回到青島后不久，一次在網(wǎng)上無意瀏覽中，葛先生發(fā)現(xiàn)，H城的二手房價格要比一手房價格便宜許多。以李小姐所在小區(qū)為例，該小區(qū)二手毛坯房的市場價格要比一手房低了近三成，假如你今天剛?cè)胧忠惶仔路?，隔天再轉(zhuǎn)手賣出，售價立馬要降低30%，才有可能找到買家。

　　但在葛先生看來，這樣大的差價，更是一個撿漏的機會。對于兼有投資和養(yǎng)老雙重目的的他而言，這意味著有了一個很厚的安全墊，如果未來行情看漲，他低價入手的房子立馬就會有賺頭；即便行情欠佳，有了這么厚的安全墊，也不會跌到哪里去。

　　基于這樣的考慮，葛先生連李小姐的房子都木有約看，直接下了定金。李小姐掛了兩三年都幾乎無人問津的房子，就這樣以迅雷不及掩耳之勢出了手。

　　如果說葛先生是被一二線城市高房價擠出來的購房者，目前H城的外地購房者更多是在經(jīng)濟寬裕的情況下，來尋一個即便長期閑置也無大礙的度假之所。“這個小區(qū)有一半的購房者是來自北京、深圳、青島等地，和北京、上海等大城市的房價比起來，落差很大，在他們看來，這里的價格簡直就是白菜價。”老甄表示。

　　一手房與二手房的距離有多遠？

　　“其實，這么多年來，到這里買房投資的人，幾乎就沒賺過錢。過去幾年，雖然H城的新樓盤大面積滯銷，但新房價格一直穩(wěn)中有升，比如2011年左右每平四五千的一手房，現(xiàn)在被推高到每平六七千。因為外來投資客一般都是以不低的價格購買一手房，等在二手房市場轉(zhuǎn)手時，才發(fā)現(xiàn)這里的新房市場和二手房市場完全脫節(jié)。”

　　此外，另外要命的一點是，當?shù)囟悇詹块T規(guī)定,房產(chǎn)證未滿五年的二手房出售時，賣家的個人所得稅是按評估價與買入價差額的20%征收，而稅務部門給出的評估價往往遠高于二手市場的實際價格，因此，即便房子是虧錢出售，也要交納金額不菲的個稅。以李小姐的房子為例,當初買入總價約22萬,評估價為27-28萬,這意味著李小姐不僅要虧本賣房,還要繳納1萬多的個稅！

　　老甄算是當?shù)氐禺a(chǎn)中介圈內(nèi)的老司機，有著十幾年的地產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)驗，早些年，他在山東濟南發(fā)展，幾年前跟隨愛人來到這座海濱小城安了家，并成立了一家小型地產(chǎn)中介公司，負責一、二手房的銷售，以及住房租賃。憑借過去多年積累的豐富經(jīng)驗，他很快便對整個小城的房市情況了如指掌，對每個新舊樓盤都如數(shù)家珍。

　　對于地產(chǎn)交易中心人群熙攘的一派熱鬧景象，老甄打趣道，這只是政府為了去庫存而制造的虛假繁榮。

　　故事還要從十年前說起。2006年這個山東煙臺下轄的縣級市獲得了第三屆亞沙灘運動會舉辦權(quán)，成為亞洲第一個舉辦洲際運動會的縣級城市，此后當?shù)乇汩_始了大規(guī)模的“造城”運動，尤以2012年前后最為突出。資料顯示，經(jīng)歷過亞沙會的這個小城，城區(qū)面積達到34平方公里，年新增建筑面積160萬平方米，一舉跨入中等城市的行列。按照當?shù)厝说恼f法，“3年時間建了一座新城。”一方面是當?shù)卣脑斐谴笫止P，另一方面這座小城正面臨“鬼城”之惑。

　　如何快速去庫存，成為這座小城亟待解決的難題。

　　“鬼城”去庫存

　　至少還要三五年

　　2015年，國務院頒布《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關(guān)工作的意見》，提出積極推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置，即對棚戶區(qū)改造采用貨幣化補償而非保障房安置，棚改居民可以直接獲得貨幣補償款，在商品房市場自主購置住房。通過貨幣化安置，棚改也成為2015年以來三四線城市去庫存的重要手段。

　　據(jù)老甄了解，目前在H城周邊同級別的縣城中，進行棚戶區(qū)改造貨幣化安置的只有H城。

　　對于棚戶區(qū)改造貨幣化安置，H城采取的具體做法是：由政府牽頭，將全市大部分自愿加入的開發(fā)商納入棚改計劃中，參與計劃的開發(fā)商會以一手房市場價6到7折的價格，向棚改戶出售。“比如一家棚改戶拆遷了200平,就會得到200平的樓房房票,每平價格只要2400元。棚改戶可以選擇兩套一百平的樓房，也可以買三到四套總面積200平的樓房，如果本身不需要這么多，還可以把多余房票賣出，這樣一來增加了二手房的供給，二來因為棚改戶的購買成本比市場價低了很多，為了盡快出售，不惜大幅降價出售，這對本來流動性就不是很充裕的二手房市場造成了很大擾動。”

　　對于H城的樓市，老甄短期并不看好，“空房子到處都是，多數(shù)小區(qū)入住率不到10%，H城要去庫存，至少還需要三五年的時間。” 此外，老甄認為，產(chǎn)業(yè)集聚不足，以及人口流失明顯，也是未來制約H城房價的主要因素。

　　對了，作為大開發(fā)商的碧桂園，在H城也有一個項目——碧桂園·濱海城（十里金灘）。

　　碧桂園在旅游度假地產(chǎn)開發(fā)上確實有一手，生生把這項目打造成了一個游客路過必定到訪的景點。

　　據(jù)老甄透露，想當年碧桂園開盤時，確實火爆，都到了一房難求的程度，但在政府這兩年推進棚戶區(qū)改造時，碧桂園一度也請纓參與（后來退出），可以看出，或許它的實際情況也沒想像的那么好。（中國基金報記者 呂念恩）