二手房交易 “營改增”落定不滿2年按5%全額繳收

來源:閩南網(wǎng) 2016-03-25 07:31 http://www.d-black.cn/ 海峽都市報(bào)電子版

[摘要]5月1日起，購買未滿2年的住房賣出，按5%征增值稅，2年以上（含2年）的免稅

　　閩南網(wǎng)3月25日訊昨日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，明確5月1日起，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。前述二手房交易“營改增”規(guī)定，適用于北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)。這意味著，過渡期二手房交易“營改增”延續(xù)了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅的政策。

　　稅負(fù)有沒有增加？昨日，我省國稅部門相關(guān)人士告訴記者，增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅。所以在計(jì)算增值稅時應(yīng)當(dāng)將含稅收入換算成不含稅收入，而營業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可。

　　因此，按營業(yè)稅（不含其他稅費(fèi)率）和增值稅的稅率均為5%算，根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。比如一套原價100萬元，現(xiàn)售價120萬元（含稅、購買不足2年）的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為（120萬÷1.05）×0.05≈5.71萬。營業(yè)稅應(yīng)納稅額為120萬×0.05=6萬。也就是說，實(shí)行“營改增”后，可省約0.29萬元。

　　不過，麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小林告訴記者，現(xiàn)實(shí)中的二手房貸款和報(bào)稅，都是按評估價算。評估價往往比成交價要低。

　　雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新說，操作上，福州有“存量房交易評估系統(tǒng)”，二手房報(bào)稅時，會自動計(jì)算出每套房屋的申報(bào)價格，二手房申報(bào)稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也不得低于這個價格。因此實(shí)際上，市民繳納的增值稅額要比上述計(jì)算的要少。

　　“由此看出，‘營改增’后，稅負(fù)不會有太大的變化，因此不會對二手房市場有明顯影響。”一業(yè)內(nèi)人士說。(海都記者邱也栩)