­　　全面營改增剛啟動(dòng)時(shí)，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為這是一個(gè)巨大機(jī)遇。不過記者23日獲悉，由于各種原因，5月起營改增在地產(chǎn)行業(yè)正式落地后，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的推動(dòng)卻暫未顯現(xiàn)。

­　　榕寫字樓銷售并未隨著5月“入夏”

­　　“原來期望5月的銷售能上去，至少會(huì)有亮點(diǎn)，但現(xiàn)在看，還是太樂觀了。無論是企業(yè)的認(rèn)知還是我們自己的宣傳都很不足。”23日，福州一家高檔寫字樓的銷售業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人說，期待中的營改增帶動(dòng)寫字樓銷售上升的情況，并沒有“自然出現(xiàn)”。相對(duì)于福州住宅庫存的迅速下降，目前寫字樓仍然是存量大、銷售遇阻、同類型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀況。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前福州寫字樓供應(yīng)量為50萬平方米，但成交量?jī)H有15.05萬平方米，市場(chǎng)購買力不足的情況非常明顯。

­　　正因?yàn)槿绱?，?月營改增消息傳出后，由于企業(yè)新購不動(dòng)產(chǎn)可抵稅，福州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商曾經(jīng)憧憬不動(dòng)產(chǎn)全額價(jià)值抵扣營業(yè)收入將為商業(yè)地產(chǎn)帶來利好。“根據(jù)營改增的規(guī)定，新增不動(dòng)產(chǎn)增值稅額，企業(yè)可分2年抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。也因此，營改增有希望帶動(dòng)企業(yè)投資，購置寫字樓可自用、資產(chǎn)保值和減稅。”許多開發(fā)商非常希望企業(yè)以此進(jìn)行寫字樓投資。

­　　一位開發(fā)商表示，在本地一般情況下，大面積的一手寫字樓通常是企業(yè)自用購買。以購買一套總額2000萬元左右的寫字樓為例，契稅為60萬元，如果企業(yè)在5月1日后新購寫字樓，這60萬元可以在繳稅后的第一年和第二年進(jìn)行抵扣，第一年抵扣36萬元，第二年抵扣24萬元。所以他們認(rèn)為，營改增對(duì)寫字樓的帶動(dòng)銷售是可期待的。

­　　不過，現(xiàn)實(shí)情況沒有那么美好。“最近我們監(jiān)控福州的幾大指標(biāo)性寫字樓，發(fā)現(xiàn)5月后的交易量與5月前的平均數(shù)并沒有多大差別。”23日，一家大型全國性地產(chǎn)營銷企業(yè)福州分公司負(fù)責(zé)人表示，5月起營改增在地產(chǎn)行業(yè)正式落地后，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的推動(dòng)暫未顯現(xiàn)。

­　　抵扣額不及預(yù)期

­　　影響購買熱情

­　　那么，寫字樓銷售為什么沒有上升呢？業(yè)內(nèi)人士分析，由于營改增在地產(chǎn)行業(yè)落地時(shí)間較短，投資者對(duì)抵扣稅款的操作尚不太清楚，這是導(dǎo)致利好暫未顯效的原因之一。另外，當(dāng)初業(yè)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)全額價(jià)值抵扣營業(yè)收入的憧憬已落空，因此可以抵扣銷項(xiàng)稅的僅是不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅，而讓不少投資者“望而生畏”的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，依然不能在銷項(xiàng)稅中抵扣，這也影響了企業(yè)的投資熱情。

­　　記者了解到，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）的規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。由此可見，企業(yè)新購不動(dòng)產(chǎn)可以抵稅需注意兩點(diǎn)：（1）不動(dòng)產(chǎn)抵稅必須是2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)；（2）抵稅僅是以購入不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅來抵扣經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅，并非以不動(dòng)產(chǎn)全額價(jià)值來抵扣營業(yè)收入。從企業(yè)新購不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的稅費(fèi)來看，這個(gè)過程只產(chǎn)生3%的契稅，抵稅效果不明顯。

­　　此外，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高的問題，目前看仍然是“無解”的。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)主要稅種有土地增值稅、個(gè)稅（個(gè)人出售需被征1.5%的個(gè)稅，公司業(yè)主不需征此稅種）、營業(yè)稅（現(xiàn)已改為增值稅）。買家需繳3%的契稅。而根據(jù)國家稅務(wù)總局的解釋，目前尚未對(duì)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的兩項(xiàng)增值稅（土地增值稅和營改增的增值稅）進(jìn)行合并，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中所產(chǎn)生的動(dòng)輒幾十個(gè)點(diǎn)的稅費(fèi)，基本是業(yè)主方應(yīng)繳的稅，而營改增對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的利好，僅在于新購時(shí)可以進(jìn)行抵扣，出售時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)未見有調(diào)整。

­　　不過業(yè)內(nèi)人士也表示，該政策從長(zhǎng)期看還是利好的。雖然目前市場(chǎng)熱度沒有很快提升，但是有需要的企業(yè)最終肯定還是會(huì)擇機(jī)進(jìn)入的。（記者 江海）