地方政府直接規(guī)定房地產(chǎn)利潤(rùn)，如此直接的控制房?jī)r(jià)手段，在出臺(tái)之后立刻引發(fā)“圍觀”。

　　近日，陜西省出臺(tái)規(guī)定要求，房地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率應(yīng)控制在10%左右。為此，陜西省住建廳和物價(jià)局聯(lián)合發(fā)文，明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和利潤(rùn)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率應(yīng)控制在10%左右。

　　上述規(guī)定頒布后引起了較大爭(zhēng)議。地方政府在控制房?jī)r(jià)上究竟應(yīng)如何作為?《法制日?qǐng)?bào)》記者就此采訪了業(yè)內(nèi)人士。

房地產(chǎn)成本知多少

　　據(jù)了解，為鼓勵(lì)現(xiàn)房銷(xiāo)售，陜西省有關(guān)規(guī)定還要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，要一次性公開(kāi)全部房源，實(shí)行“一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)”對(duì)外銷(xiāo)售。

　　陜西省的規(guī)定再次將商品房成本這一話題挑了出來(lái)。

　　一家知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司天津分公司的工作人員告訴記者，當(dāng)前的房地產(chǎn)成本中有很大一部分與地方政府有關(guān)，當(dāng)?shù)丶热蛔龀隽诉@樣的規(guī)定，恐怕地方政府自身也需要作出一些改變。

　　這名工作人員說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本組成很復(fù)雜?！霸谂c地方政府有關(guān)的房地產(chǎn)成本中，最大的一項(xiàng)支出就是土地成本。土地收入對(duì)于許多地方政府而言都是重要的財(cái)政收入之一。除此之外，還包括房地產(chǎn)行業(yè)中的稅收成本，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收中，契稅所占比例最大，其次是土地使用稅、印花稅；在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收中，所占比例最高的是營(yíng)業(yè)稅及地方附加稅，其次是土地增值稅和企業(yè)所得稅。除了上述兩項(xiàng)外，在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所包含的市政工程和公共配套設(shè)施中會(huì)有一些成本是隱性流向地方政府的。還有一點(diǎn)，就是企業(yè)與政府部門(mén)交往中的灰色成本，比如請(qǐng)客吃飯，找關(guān)系之類(lèi)的?！边@名工作人員說(shuō)。

　　上述房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員向記者分析了當(dāng)前一些房地產(chǎn)成本的影響:土地成本過(guò)高增加了企業(yè)的資金壓力，導(dǎo)致了地方政府土地收益的不可持續(xù)性，降低了房屋購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)增加了房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)，雖然大大增加了當(dāng)期的地方政府可用財(cái)力，但是將未來(lái)年限的土地租金和稅收一次收取，卻大大降低了地方政府未來(lái)的收入可能性，造成了地方政府未來(lái)相當(dāng)年限內(nèi)可用財(cái)力的不可持續(xù)性。較高的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本，降低了交易效率。同時(shí)，這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

　　據(jù)了解，關(guān)于房?jī)r(jià)成本的爭(zhēng)論和房地產(chǎn)利潤(rùn)控制的話題實(shí)際上已經(jīng)持續(xù)了數(shù)年。

　　2009年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)國(guó)內(nèi)40個(gè)重點(diǎn)城市(包括北京、上海、廣州、杭州等)中部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及其2008年1月1日到2009年4月30日已開(kāi)盤(pán)的商品住宅項(xiàng)目，進(jìn)行了房?jī)r(jià)構(gòu)成成本的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查和摸底，調(diào)查內(nèi)容涉及項(xiàng)目土地費(fèi)用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目建造費(fèi)用、項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用和各種稅費(fèi)、項(xiàng)目總建筑面積和銷(xiāo)售總收入。

限制利潤(rùn)是否可行

　　記者了解到，陜西省新規(guī)定未來(lái)的實(shí)施構(gòu)想是:在陜西省選定試點(diǎn)區(qū)域，選取區(qū)域內(nèi)已銷(xiāo)售完畢或接近銷(xiāo)售完畢的項(xiàng)目作為典型樣本。由地方建設(shè)部門(mén)和物價(jià)部門(mén)聯(lián)合對(duì)上報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，核算成本，并按照10%的利潤(rùn)作為區(qū)域定價(jià)區(qū)間的依據(jù)。開(kāi)發(fā)商在該地區(qū)申請(qǐng)預(yù)售時(shí)，房?jī)r(jià)需要在相應(yīng)的區(qū)間范圍內(nèi)，否則不予備案。

　　上述不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者推測(cè)，從陜西省新規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，有可能是當(dāng)?shù)卮媪孔》刻啵胤秸畮椭黉N(xiāo)的一種手段。“政府承諾將利潤(rùn)控制在10%，這客觀上給購(gòu)房者提供了某種承諾，表明了調(diào)控的決心，也表明了未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)趨于合理，有利于增強(qiáng)購(gòu)房者的信心”。

　　“這個(gè)政策本身初衷肯定是好的，肯定是為了更進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，但是評(píng)價(jià)某一個(gè)政策本身是好是壞，我們不僅僅要看它的初衷，還要看其效果，看其可操作性。從效果和可操作性來(lái)看，一個(gè)房子的成本是非常靈活的，這個(gè)房子的成本怎么算，怎么控制，開(kāi)發(fā)商在操作性方面比地方政府的監(jiān)管要靈活很多，即使小的環(huán)節(jié)，比如說(shuō)地下水管、電線、裝修費(fèi)用，即使是窗戶(hù)的分量都可以省出不同的成本。所以我認(rèn)為，企業(yè)限制成本聽(tīng)起來(lái)很美，但是操作起來(lái)、監(jiān)管起來(lái)非常難。這種情況下如果推行‘限利令’的話，可能會(huì)看到這種情況:一個(gè)房子現(xiàn)在是每平方米3萬(wàn)元，但是一旦限制利潤(rùn)以后，可能變成每平方米5萬(wàn)元，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可以把成本做大。所以我覺(jué)得‘限利令’本身聽(tīng)起來(lái)很美，做起來(lái)很難?！敝袊?guó)民主建國(guó)會(huì)北京市委法制委員會(huì)副主任委員馬光遠(yuǎn)博士說(shuō)。

　　“限利政策很明顯的作用是能控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，因?yàn)榫涂刂评麧?rùn)來(lái)說(shuō)，不控制成本意義不大。此外，就是政府有關(guān)部門(mén)要切實(shí)地去查，如果開(kāi)發(fā)商真的超過(guò)了利潤(rùn)上限，應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任。規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)肯定是好的，但上述兩點(diǎn)如何實(shí)現(xiàn)值得懷疑。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)。

　　樓建波認(rèn)為，上述政策還有一點(diǎn)比較難落實(shí)的地方在于，按照規(guī)定，如果房產(chǎn)利潤(rùn)超過(guò)了規(guī)定的10%，唯一的制約手段在于，將不會(huì)下發(fā)預(yù)售許可和進(jìn)行簽售備案?！邦A(yù)售許可和簽售備案都是行政許可，開(kāi)發(fā)商是可以對(duì)此提起行政訴訟的，一旦由此引發(fā)了行政訴訟，上述規(guī)定的效力必將打折扣”。

　　“房?jī)r(jià)從其邏輯本身來(lái)看，最主要的一個(gè)是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，成本僅僅是一個(gè)參考因素，所以我覺(jué)得拿成本來(lái)說(shuō)事的話，即使把成本搞清楚，房?jī)r(jià)也未必會(huì)降下來(lái)。為了解決高房?jī)r(jià)，事實(shí)上我們一直在努力不斷地出臺(tái)相關(guān)政策。這么多年以來(lái)，我們對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)，對(duì)于治理高房?jī)r(jià)的政策的科學(xué)性的認(rèn)識(shí)也不斷在提高。國(guó)家已經(jīng)表態(tài)，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的方向是市場(chǎng)化的方向，是法制化的方向，也就是說(shuō)要用制度化的舉措來(lái)抑制房?jī)r(jià)的暴漲。這樣的話意味著什么呢?就是未來(lái)更期待的是能夠長(zhǎng)期起作用的制度性舉措，而不是像限購(gòu)、限價(jià)、限利這樣的舉措，比如說(shuō)土地制度現(xiàn)在可能面臨著一個(gè)改革的問(wèn)題，比如說(shuō)銷(xiāo)售制度能不能從預(yù)售制過(guò)渡到現(xiàn)房銷(xiāo)售。未來(lái)我覺(jué)得要逐漸建立整個(gè)房地產(chǎn)的制度體系?！瘪R光遠(yuǎn)說(shuō)。