為同類型城市的更新改造

　　提供了一個可借鑒、可復制的鮮活樣板

　　傍晚的九龍江畔，晚風輕拂。福建省漳州高新區(qū)龍江歲月園區(qū)的星光大道上，美食市集正熱鬧開張，各色攤位小推車沿路排開。水仙花、文創(chuàng)產(chǎn)品等“漳州好物”吸引市民游客駐足挑選，地道的麻糍、四果湯等小吃香氣四溢，洋溢著濃厚的市井煙火氣。

　　家住附近的張秦漫步在江邊，他記得幾年前這里還是一片雜亂無章的河灘地，雜草叢生，垃圾堆積，生活污水、雨水直排入江。“夏天連窗都不敢開，臭味能飄進屋里。”他說。如今站在同一位置，眼前已是清水綠岸、鷺鳥翩躚。

　　龍江歲月位于漳州高新區(qū)內(nèi)，九龍江西溪南岸，是在濱水河灘陸地空間綜合生態(tài)、水利、安全、農(nóng)業(yè)、住建、自然資源、科技、文化、經(jīng)濟、運動、旅游、休閑等多領域、多業(yè)態(tài)為一體的更新改造項目。

更新后的龍江歲月園區(qū)。圖/受訪者提供

　　這片區(qū)域曾因行洪安全等規(guī)則限制“不能建”，又因環(huán)境污染與民生需求“必須治”，一度成為漳州城市發(fā)展中的難題。然而，短短幾年間，漳州高新區(qū)通過一場系統(tǒng)性的城市更新實踐，以5000萬元財政投入啟動，最終撬動總投資27億元投資，形成了近20億元的國有有形優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來每年可產(chǎn)生約1.8億元的經(jīng)濟效益，不僅解了發(fā)展難題，還實現(xiàn)了良性循環(huán)，取得了治理、經(jīng)濟、社會多重效益。

　　住房城鄉(xiāng)建設部原總經(jīng)濟師、全國工程勘探設計大師楊保軍曾多次到龍江歲月考察，在接受《中國新聞周刊》采訪時他表示，龍江歲月是一次在政治站位、發(fā)展理念和治理能力上的系統(tǒng)性破題。它證明，在堅守安全底線和生態(tài)紅線的前提下，通過科學論證、協(xié)同機制與擔當精神，可以在現(xiàn)有法規(guī)框架與行政壁壘中，找到破解復雜困局、激活存量空間的新路徑。這也為全國同類型城市的更新改造，提供了一個可借鑒、可復制的鮮活樣板。

　　從“生態(tài)傷疤”到田園都市新地標

　　九龍江是一條流淌著千年文脈與人間煙火的水系。它不僅孕育了沿岸沃野，更見證了閩南文化的生息與綿延。自唐開漳以來，江水悠悠，承載過陳元光將軍屯墾安民的舟楫，映照過朱熹講學傳道的衣冠，也聽過月港興盛時番舶云集的潮音。江水不語，卻沉淀下海洋文明的開放與農(nóng)耕文明的淳厚，交織成漳州人敢拼敢闖的集體性格，漳州人對九龍江有著特別的感情。

　　漳州高新區(qū)黨工委書記陳建進在接受《中國新聞周刊》采訪時指出，這個項目以“龍江歲月”為名，蘊含了漳州“田園都市、文化名城”的核心精神，旨在打造歷史與現(xiàn)代交融、生態(tài)與人文共生的城市濱水空間。

龍江歲月花海。圖/受訪者提供

　　漫步于龍江歲月，一步一景。江水緩緩流淌，倒映著藍天白云與對岸錯落的高樓。不遠處的稻田花海，隨著四季有序輪轉(zhuǎn)：上半年是金黃的油菜花田，下半年轉(zhuǎn)為金燦燦的稻海；水稻收割后，土地又將種上多樣的應季蔬菜和花田，確保四季有景可賞，成為田園都市新地標。

　　經(jīng)過一片名為“翠影池”的池塘時，龍江歲月管理運營方漳州高新區(qū)圓新集團總經(jīng)理助理方宇對《中國新聞周刊》表示，項目啟動前來踏勘時，這里氣味刺鼻，池底淤積著厚厚的淤泥和各類垃圾。如今經(jīng)過系統(tǒng)治理，池水清澈見底，已成為村民和游客休憩游玩的親水空間。沿途的湖心島上，每到傍晚便有成群白鷺歸來，在樹梢棲息繁衍，宛如點點白帆。水清鷺來，正是九龍江水環(huán)境改善的最直觀寫照。

　　方宇回憶，2020年初項目啟動之前，這片江灘地卻是另一番景象。當時這里環(huán)境臟亂、隱患突出：違章建筑叢生，不少房屋年久失修，漸漸成了“生態(tài)傷疤”；大量林地、田地被違規(guī)改變用途；區(qū)域基礎設施薄弱，公共服務幾近空白，與對岸的城市形象形成巨大反差；雖緊鄰江邊，濱水公共空間可達性卻很差，“臨江不見江”。

　　楊保軍提到，長期的水流沖刷與沿岸無序的人類活動，不僅威脅岸線安全，導致河道污染嚴重，既影響漳州本地，也危及下游廈門的水源安全。他說，治理九龍江、守護一江清水，成為當?shù)匾豁椌o迫的政治任務和民生工程。

　　面對九龍江畔這片承載著漳州人情懷卻又問題叢生的區(qū)域，項目在啟動之初便面臨多重挑戰(zhàn)。楊保軍指出，該區(qū)域?qū)儆诤拥佬泻閰^(qū)，受多項法律法規(guī)約束，土地開發(fā)利用限制嚴格，原則上不宜進行建設。但是，若不從根本上轉(zhuǎn)變沿岸村民原有粗放、可能產(chǎn)生污染的生產(chǎn)生活方式，江岸環(huán)境頑疾便難以根治；而過去“征地拆遷、異地安置”的舊模式，在當下也已難以為繼。

更新后的居民生活區(qū)。圖/受訪者提供

　　“人民城市人民建，人民城市為人民”。“人民城市”理念堅持以人民為中心，聚焦人民群眾的需求，合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，走內(nèi)涵式、集約型、綠色化的高質(zhì)量發(fā)展路子。

　　陳建進曾在住建系統(tǒng)工作過多年，長期與城市建設規(guī)劃打交道，他提到，“人民城市”理念為龍江歲月的城市更新指明了根本方向，提供了根本遵循。

　　他提到，當前許多城市更新項目面臨一個普遍困境：許多現(xiàn)行規(guī)定是基于多年前的技術條件、認知水平和安全理念制定的，為追求概念上的絕對安全，設定了“一刀切”的限制規(guī)定。但如今，我國的工程技術、監(jiān)測預警和應急管理能力以及已規(guī)劃建設的其它工程措施早已不可同日而語。

　　陳建進認為，若仍機械套用過去的安全標準與規(guī)則限制，不結(jié)合現(xiàn)狀進行科學評估與改造更新，既不經(jīng)濟，也不符合“人民城市”讓空間活起來、用起來的初衷。“龍江歲月位于城市上游濱江段，是漳州從‘濱江’向‘濱海’跨越的起步區(qū)與關鍵節(jié)點，如果不進行城市更新，何以支撐起漳州未來發(fā)展雄心？”他說。

　　通過幾年的更新改造，龍江歲月消除了安全隱患，提升了生態(tài)環(huán)境，激活了冷靜資源，改善了濱江風貌，植入多種功能業(yè)態(tài)，還讓被擅自改變用途的農(nóng)用地、林地、水面等回歸其合法屬性與生態(tài)功能，并解決了濱水空間“臨江不見江”的困境，實現(xiàn)了“還江于民、還岸于民、還景于民”的美好愿景，滿足了人民群眾“望江、親水、觸綠”的新需求。

　　新模式繪就新藍圖

　　對于漳州高新區(qū)而言，如何在多重約束條件下推動如此大規(guī)模城市更新，并無現(xiàn)成經(jīng)驗可循，必須走出一條符合本地實際的高質(zhì)量發(fā)展新路。

　　2020年初，龍江歲月城市更新改造項目“破題”啟動。“在安全方面，我們論證了在現(xiàn)代工程技術、智慧監(jiān)測預警和應急管理體系和已實施的其它工程措施的支撐下，項目足以應對以往被視為‘紅線’的防洪等安全挑戰(zhàn)；在實施路徑上，明確了生態(tài)修復與活化利用的具體方案；在成效層面，確保了項目的經(jīng)濟可持續(xù)性與社會綜合效益。”陳建進說。

　　據(jù)了解，為推動項目落地，破解既有制度障礙與各部門間的行政壁壘，漳州高新區(qū)探索審批模式，綜合法定審批要素，整合多部門聯(lián)動審批，變傳統(tǒng)的“串聯(lián)審批”為“并聯(lián)審批”，探索一體化審批，將自然資源、住建、水利、生態(tài)環(huán)境、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)等所有關聯(lián)部門的技術標準和審批要件全部整合其中，通過召開聯(lián)合審批會，召集相關部門協(xié)同審議、同步推進，大幅提升了審批效率。

龍江歲月園區(qū)的游樂設施。圖/受訪者提供

　　資金是所有城市更新項目面臨的普遍難題，對于龍江歲月這樣規(guī)模龐大、投資額高的項目而言，資金瓶頸更是決定項目成敗的關鍵。陳建進介紹，漳州高新區(qū)堅持“建成一部分、開放一部分、運營一部分”策略。一邊改造，一邊對已改造成熟、可投入使用的區(qū)域適當引進適宜消費業(yè)態(tài)，讓項目盡早產(chǎn)生收益和現(xiàn)金流，從而反哺后續(xù)的持續(xù)建設與優(yōu)化，更是彰顯項目活力和成長性。隨著業(yè)態(tài)的不斷豐富和人氣聚集，經(jīng)濟效益初步顯現(xiàn)，原先對項目持觀望甚至懷疑態(tài)度的社會資本和金融機構(gòu)，開始積極響應項目融資需求。

　　“起初他們認為在這里投資會‘有去無回’，但在看到經(jīng)營業(yè)態(tài)逐步導入、整體氛圍不斷形成，看到實際客流和收益后，才感受到這個項目從策劃、設計、建設到運營，確實朝著我們最初描述的方向發(fā)展。”陳建進說。

　　此外，漳州高新區(qū)還創(chuàng)新實行土地征收新模式，采用農(nóng)村集體土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)至國有企業(yè)名下的方式，實行“一次流轉(zhuǎn)、分期付款”，分十年支付，第一年僅需支付原有征收模式總額的25.6%，同時確保村民十年內(nèi)獲得年化約8.7%的財產(chǎn)性收益。通過科學調(diào)配資金，既減輕區(qū)級財政壓力，又增加群眾收益。

　　楊保軍認為，龍江歲月之所以能成功，核心在于構(gòu)建了“可持續(xù)的自我循環(huán)能力”。

　　相關數(shù)據(jù)顯示，該項目形成的權屬清晰、使用率高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過租金、經(jīng)營分成等多種途徑產(chǎn)生持續(xù)收益。這筆收益足以覆蓋項目的日常運維、管理成本乃至金融機構(gòu)的融資本息，實現(xiàn)了項目整體資金平衡與長期良性循環(huán)，擺脫了以往許多公共項目對財政補貼的持續(xù)依賴。

　　“我們的核心目標，是通過成功打造一個有影響力、有溫度的城市IP，有力支撐漳州‘田園都市、文化名城’的城市定位，履行好我們作為屬地應有的擔當和責任。”陳建進說。

　　國家發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟研究院國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所副研究員金田林對《中國新聞周刊》表示，龍江歲月項目已成為漳州優(yōu)化城市功能布局、增強區(qū)域吸引力的重要戰(zhàn)略支點，它強化了漳州在廈漳泉都市圈價值鏈中的地位，為承接高附加值功能、促進本地產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)造了條件，是實現(xiàn)城市能級躍升、構(gòu)建可持續(xù)區(qū)域競爭優(yōu)勢的關鍵實踐。

　　在存量中創(chuàng)造無限增量

　　住在漳州古城區(qū)的陳利沒想到，龍江歲月會涌現(xiàn)出這么多富有特色的街區(qū)和市集。他曾在龍江歲月鷺洲路龍江雅市的古玩市集里，淘到一本合心意的舊書。“以前基本只能去網(wǎng)上碰運氣，真沒想到現(xiàn)在能現(xiàn)場挑選。”他說道。

　　圓新集團資產(chǎn)運營部經(jīng)理陳智告訴《中國新聞周刊》，鷺洲路龍江雅市已常態(tài)化舉辦各類主題市集，未來還將按照“文創(chuàng)”“字畫”“中醫(yī)藥”等主題系列化輪動，持續(xù)為街區(qū)注入新鮮感與吸引力。

　　不僅市集熱鬧，各類文化業(yè)態(tài)也在此生根。2025年，王琦閩臺書院落地龍江歲月，書院辦公室主任高賜勇告訴《中國新聞周刊》，他們依托龍江歲月，定期開展中醫(yī)藥知識培訓和健康診療服務，吸引了周邊眾多居民，在園區(qū)內(nèi)逐漸形成了濃厚的中醫(yī)文化氛圍。

　　據(jù)了解，園區(qū)依據(jù)更新改造進度及各節(jié)點功能特色，分批有序推進園區(qū)業(yè)態(tài)招商，確保園區(qū)可持續(xù)運營管理。目前，已導入商務辦公、中醫(yī)診療、餐飲美食、兒童游樂、溫泉康養(yǎng)、房車營地、精品民宿等經(jīng)營業(yè)態(tài)。常態(tài)化舉辦龍舟賽、馬拉松、網(wǎng)球賽、音樂會、研學、科技展等各類賽事活動。

　　在取得初步運營成效和客流基礎后，項目著眼長遠，打造AI創(chuàng)客基地、高質(zhì)量戶外運動目的地、省級戶外研學基地和中心城區(qū)多維一體游樂營地。如今的龍江歲月，已不再是一個靜態(tài)的觀光景點，而是一個持續(xù)生長、充滿活力的城市生活創(chuàng)新空間，成為漳州共享美好生活的“城市客廳”與“文化舞臺”。

市民游客在園區(qū)游覽。圖/受訪者提供

　　新場景新業(yè)態(tài)自然帶動了新消費。數(shù)據(jù)顯示，2025年龍江歲月全年累計人流量約1200萬人次，現(xiàn)階段園區(qū)平日人流量穩(wěn)定在1.7萬人次以上，節(jié)假日可達3萬—5萬人次，且人流量在不斷增長。

　　中國旅游研究院研究員黃璜對《中國新聞周刊》表示，龍江歲月成功跳脫了傳統(tǒng)濱水開發(fā)或景觀工程的局限，構(gòu)建了一套“文化為魂、生態(tài)為基、民生為本、產(chǎn)業(yè)為翼”的復合型更新范式。黃璜認為，龍江歲月未來應繼續(xù)拓展區(qū)域協(xié)同的聯(lián)動效應，將項目從點狀的成功經(jīng)驗，升維為串聯(lián)整個九龍江流域文旅資源的“發(fā)展廊道”規(guī)劃，通過持續(xù)迭代升級，有望從一個成功的城市更新項目，躍升為展示中國式現(xiàn)代化城市建設與文旅融合成果的典型窗口。

　　區(qū)域價值的提升，也產(chǎn)生了強大的“磁吸效應”，直接帶動了周邊區(qū)域的價值躍升。龍江歲月的生態(tài)環(huán)境，吸引了漳龍集團、九龍江集團等一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)及機構(gòu)相繼落戶，新的CBD高端商務板塊正在其周邊加速形成，生動詮釋了“生態(tài)改善—環(huán)境增值—產(chǎn)業(yè)集聚—區(qū)域升值”的良性循環(huán)發(fā)展邏輯。

　　楊保軍表示，龍江歲月項目表明，成功的城市更新必須具備系統(tǒng)視野，堅持多維目標統(tǒng)籌，不能以單一目標簡單替代整體協(xié)調(diào)發(fā)展。陳建進提到，漳州高新區(qū)所有的更新改造原則，均堅持“政府主導、企業(yè)運營、社會參與”的原則，把握“適時導入業(yè)態(tài)”的節(jié)奏，確保項目不是“曇花一現(xiàn)”的形象工程，而是一個能夠自我造血、可持續(xù)發(fā)展的有機生命體。

　　北京大學政府管理學院教授馬亮對《中國新聞周刊》表示，龍江歲月通過創(chuàng)造性的政策設計與執(zhí)行，展現(xiàn)出較強的頂層設計與統(tǒng)籌能力，實現(xiàn)了多方共贏并創(chuàng)造了生態(tài)、安全、經(jīng)濟、社會、文化等多種價值，是在“人民城市”理論基礎上發(fā)展起來的治理創(chuàng)新實踐。

　　楊保軍指出，任何創(chuàng)新突破的背后都需要極大的勇氣與擔當。當前城市發(fā)展正從增量建設轉(zhuǎn)向存量更新，許多難題無法沿用舊思路解決。面對合規(guī)挑戰(zhàn)與多方壓力，龍江歲月項目團隊沒有選擇退縮，而是在不突破安全底線和生態(tài)紅線的前提下，以改革勇氣和創(chuàng)新思維，在存量中創(chuàng)增量，在約束中尋突破，帶動了百業(yè)興旺。這一過程本身，正是對“人民城市”重要理念和高質(zhì)量發(fā)展要求的具體踐行與生動詮釋。

　　發(fā)于2026.3.9總第1226期《中國新聞周刊》雜志

　　作者：陳淑蓮