房子老了舊了怎么辦？我市老舊小區(qū)更新改造有了新選擇。近日，市資源規(guī)劃局、市住房建設局聯合制定印發(fā)《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造指導意見》（以下簡稱《指導意見》），通過業(yè)主自主更新改造對老舊小區(qū)樓房實行原拆原建，消除安全隱患，同步完善部分功能設施，推進我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新工作，促進居住品質提升。

　　8月18日起施行 有效期5年

　　自2025年8月18日起，《指導意見》開始施行，有效期5年，內容包括適用范圍、資金籌措、改造方式、實施主體、支持政策、技術要求和實施程序。

　　《指導意見》指出，經區(qū)政府批準，房屋所有權人依法作為自主更新改造實施主體，可以成立自主更新委員會、委托業(yè)主委員會或者具備相應資質的法人，負責組織房屋所有權人協(xié)商和項目申請工作，并對申請材料的真實性負責。自主更新改造可按照業(yè)主發(fā)起、部門指導、方案深化、區(qū)政府批準、審批建設、驗收登記等程序組織。自主更新改造項目完成后，為保障小區(qū)改造后的維護更新，鼓勵實行專業(yè)化物業(yè)管理，設立首期專項維修資金。

　　資金由產權人按比例承擔

　　自主更新改造建設資金由房屋所有權人自行協(xié)商出資比例，可以按照原建筑面積比例承擔。房屋所有權人可按規(guī)定提取住房公積金、使用專項維修資金、住房公積金組合貸款等渠道籌措資金。

　　為支持自主更新改造，項目可享受財政資金扶持，按照規(guī)定享受行政事業(yè)性收費減免和稅收優(yōu)惠政策，以及按規(guī)定享受相應補助。

　　經部門同意可適當增加建筑面積

　　《指導意見》提出可以結合房屋實際情況進行設計，在滿足條件的情況下，經市資源規(guī)劃主管部門同意后，自主更新改造可適當增加建筑面積。

　　此外，《指導意見》明確了，增設電梯、公共開放架空空間、公共服務及配套設施以及地下空間開發(fā)新增的建筑面積需由全體業(yè)主共有，不需要補交土地價款，可按規(guī)定直接申請變更登記。因原有住宅按套擴面的，需要補交土地價款，可在辦理不動產權證前，或在房屋上市交易時，按申請受理時點的市場評估價補交土地價款（未補交的登記時在產權證及登記簿中注明增加的面積保留劃撥用地性質）。

　　哪些情況可自主更新改造？

　　我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內多戶業(yè)主的多層或高層住宅樓，存在以下情形之一的，房屋所有權人可申請開展自主原地翻建：

　　● 建筑使用年限40年以上、建筑結構差、建筑功能不全、缺乏維修加固價值的。

　　● 因房屋結構已嚴重損壞或者承重構件已屬危險構件、經危險性鑒定為C級或D級危房的。

　　不過，屬于不可移動文物、歷史建筑以及傳統(tǒng)風貌建筑，或者已納入成片改造范圍、土地房屋征收計劃、土地儲備計劃的，按照有關規(guī)定辦理。

　　提醒：自主更新改造應當遵循“業(yè)主自愿、資金自籌、改造自主、因地制宜”原則，改造應經全體改造房屋所有權人書面同意。納入自主更新改造范圍的，應保證土地、房屋權利清晰，原則上應已辦理不動產登記。

　　滿足哪些條件可增容擴面？

　　● 項目建筑面積原則上以產權證書登記的面積為準，在日照等條件允許的前提下，項目建設可增加不超過原面積20%的建筑面積，其中10%用于加裝電梯和建設公共服務及配套設施，10%用于原有住宅按套擴面。

　　● 原儲藏間或柴火間（雜物間）計入原不動產登記面積的，項目建設時可不再保留，其建筑面積可等面積置換至戶內，但不納入可增加建筑面積的比例計算；未計入原不動產登記且有合法來源的，可納入自主更新改造實施方案進行設計。

　　● 對滿足日照、建筑間距等技術規(guī)定要求的，可在一層設置公共開放架空空間（不計容），為防澇需要可增加室內外高差；依照《中華人民共和國民法典》規(guī)定，經由小區(qū)業(yè)主共同表決同意的，還可開發(fā)地下空間作為停車、人防、消防等配套設施。

　　三種改造方式

　　● 單棟住宅獨立改造：原則上應在原建筑基底范圍內實施。

　　● 相鄰多棟住宅聯合改造：按照民法典規(guī)定，經由小區(qū)業(yè)主共同表決同意的，可突破原有建筑基底進行優(yōu)化設計以及開發(fā)地下空間作為停車、人防、消防等配套設施。

　　● 老舊小區(qū)整體改造：

　　可按國家、省、市城市更新有關規(guī)定執(zhí)行。（記者 朱道衡）