經(jīng)過持續(xù)近四個月剛性住房需求的集中釋放，進(jìn)入8月份后，樓市熱度有所降溫。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況，8月份新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有20個，比7月份增加11個。樓市“金九”也未如開發(fā)商預(yù)期帶來成交量明顯增長，房價總體保持穩(wěn)定。需要注意的是，當(dāng)前推動房地產(chǎn)周期運(yùn)行的三大外生變量已發(fā)生重大變化，房價繼續(xù)上漲動能或已減弱。住房市場供應(yīng)充足，需求處在歷史低位，供求關(guān)系將明顯改善，未來房價上漲空間非常有限。

　　首先，房地產(chǎn)周期運(yùn)行外生變量發(fā)生重大變化。我國房地產(chǎn)周期運(yùn)行存在三大外生變量，分別是宏觀經(jīng)濟(jì)變量、政策變量、貨幣變量。從宏觀經(jīng)濟(jì)變量看，我國經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)連續(xù)6個季度放緩，經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行底部還未探明，宏觀經(jīng)濟(jì)或?qū)⒗^續(xù)放緩。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長是房價上漲的重要基礎(chǔ)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，房價上漲基礎(chǔ)受到嚴(yán)重削弱。從政策變量看，國家仍將堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施，繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸和稅收政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求。從貨幣變量看，貨幣供應(yīng)增長穩(wěn)中趨緩，截至2012年8月末，廣義貨幣(M2)和狹義貨幣(M1)增速分別比上月末低0.4個和0.1個百分點(diǎn)。

　　其次，住房供應(yīng)充足。截至2012年8月末，全國商品住宅待售面積2.04億平方米，約為前8個月商品住宅銷售面積的40%，同比增長42%，再加上規(guī)模龐大的二手住宅供應(yīng)，短期內(nèi)住房供應(yīng)較為充裕。2012年1至8月，全國住宅施工面積38.4億平方米，同比增長13.1%;住宅新開工面積9.1億平方米，約為2011年商品住宅銷售面積的2.1倍。通常住宅施工到形成供應(yīng)大約需要1年時間，未來住房供應(yīng)將大幅增加。

　　還有，住房需求仍處于歷史低位。據(jù)中國人民銀行2012年第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來三個月內(nèi)打算購買住房的居民比重為15.7%，略高于2008年第2季度的15.1%比重，但仍在歷史相對低位。剛性住房需求價格彈性大，房價略有上漲，需求將受到很大抑制。雖然改善性住房需求價格彈性小，但對投資收益率較為敏感。去年以來，全國房價接近滯漲，投資收益率遠(yuǎn)低于銀行存款利率。綜合來看，在持續(xù)限購政策作用下，住房需求勢必穩(wěn)中趨緩。

　　從各國經(jīng)濟(jì)史看，還沒有一個國家在宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩階段仍能繼續(xù)維持房價上漲。2003年以來，國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持兩位數(shù)增長、房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)未觸及房價以及貨幣供應(yīng)較快增長等因素，成為推動我國住房價格快速上漲的三大動力。但隨著房地產(chǎn)周期運(yùn)行的三大外生變量發(fā)生重大變化，房價繼續(xù)上漲動能或?qū)⑺p。特別是保障性住房建設(shè)大力推進(jìn)，住房供應(yīng)大幅增加，同時限購政策下住房需求增長穩(wěn)中趨緩，未來住房供求關(guān)系將明顯改善，也會明顯制約房價上漲空間。