臨深樓市回歸平穩(wěn) 粵港澳大灣區(qū)都市圈加速形成

　　本報(bào)記者張曉玲實(shí)習(xí)生石鈺深圳報(bào)道

　　受深圳2015年至2016年房價(jià)大漲波及，臨深樓市過去兩年承接了深圳樓市外溢的購買力，房價(jià)明顯上漲。

　　許多“深圳客”選擇去臨深區(qū)域買房或投資，帶動(dòng)了包括惠州、東莞在內(nèi)以深圳為核心的臨深地區(qū)，房價(jià)與成交量大幅增長。

　　然而，隨著去年10月深圳出臺(tái)有史以來最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，加之臨深樓市價(jià)格也漲到一定高位，“深圳客”入市腳步放緩，春節(jié)前后臨深房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇降溫，市場(chǎng)開始回歸平穩(wěn)。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)之上，是城市群和都市圈正在形成的大趨勢(shì)。隨著深圳的快速擴(kuò)張，不可避免會(huì)出現(xiàn)人口、產(chǎn)業(yè)過度聚集，產(chǎn)業(yè)和購房需求或開始外溢，將深圳的部分職能分散至周邊，深莞惠大都市圈是大勢(shì)所趨。

　　而最近粵港澳大灣區(qū)的提出和建設(shè)，使臨深樓市迎來長期發(fā)展的利好，也將大力促進(jìn)深莞惠都市圈的形成。

降溫的臨深樓市

　　去年臨深樓市有多火熱，從數(shù)據(jù)中可見一二。

　　深圳鏈家研究統(tǒng)計(jì)顯示，2016年上半年深圳新房成交金額1239.2億，莞惠銷售金額超1300億。同期深圳成交約2萬套，而莞惠近13萬套，約是深圳的5.6倍，其中深圳客約占70%左右。

　　單看東莞，易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度東莞的商品住宅成交均價(jià)快速遞增，由去年3月11603元/平方米上升至10月的17389元/平方米，增幅達(dá)50%。

　　去年下半年臨深樓市行情雖有所收斂，但依然成交火熱，直至四季度。

　　在經(jīng)歷了去年一輪升溫后，深圳周邊的惠州、中山、東莞等地在去年10月迎來樓市降溫拐點(diǎn)，開始回歸平穩(wěn)。

　　以東莞為例，易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，商品住宅成交均價(jià)由去年10月的17389元/平方米下降至今年2月的16459元/平方米，降幅約為5.3%。

　　成交量的下跌更為明顯，東莞商品住宅成交數(shù)量從去年10月的6365套下降至今年2月的1992套，跌幅達(dá)68.7%。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道查詢發(fā)現(xiàn)，近期東莞多個(gè)樓盤項(xiàng)目價(jià)格下跌。以東莞清溪碧桂園樓盤為例，東莞發(fā)展和改革局網(wǎng)站顯示，去年10月8日該樓盤一期5號(hào)樓的銷售備案價(jià)約為2.9萬/平方米，到今年2月26日銷售備案價(jià)約為2.6萬/平方米，跌幅約10%。

　　中山樓市同樣如此，自11月開始成交量大降。中山國土局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2017年2月份中山樓市新建住宅成交的網(wǎng)簽套數(shù)僅為2173套，環(huán)比1月份的5366套大降60%，同比去年2月份的7826套則降72%。

　　多位深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年第四季度以來，深圳樓市受到嚴(yán)厲調(diào)控，臨深樓市也同樣受到影響，開始回歸理性。

　　深圳中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)王飛表示，在“深莞惠”一體化概念下，受制于深圳高企的房價(jià)，其樓市外溢將成為未來的主要趨勢(shì)，但臨深區(qū)域的房產(chǎn)火爆局面會(huì)有所緩和。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，深圳樓市冷卻時(shí)間與臨深樓市的觀望期均延長，庫存壓力趨于增大，使得臨深樓市趨于平穩(wěn)。而未來隨著粵港澳大灣區(qū)的落地，臨深樓市將從中受益。

粵港澳大灣區(qū)的機(jī)遇

　　3月5日，在2017年政府工作報(bào)告中，國務(wù)院總理李克強(qiáng)明確提出要研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群的發(fā)展規(guī)劃。

　　粵港澳大灣區(qū)實(shí)際是城市群的規(guī)劃，因沿珠江入?？谡归_而被賦名“灣區(qū)”。其是在由廣佛肇、珠中江、深莞惠組成的傳統(tǒng)珠三角九城中，加入香港、澳門，再向外輻射至河源、汕尾、云浮等環(huán)珠三角城市。

　　據(jù)深圳市長許勤透露的數(shù)據(jù)，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)總量超過1.4萬億美元，對(duì)外貿(mào)易總額超過1.8萬億美元，并且擁有世界上最大的海港群和空港群。

　　綜合開發(fā)研究院（深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，在珠三角的城市群里，“深莞惠”的城際整合表現(xiàn)最佳，一體化日漸成熟，同時(shí)由于深圳的經(jīng)濟(jì)影響力日益增強(qiáng)，深圳和周邊城市甚至提出了“深莞惠河汕”（深圳、東莞、惠州、河源、汕尾）的深圳都市圈概念和合作行動(dòng)綱領(lǐng)。

　　萬科董事會(huì)主席王石曾表示，未來10年，中國預(yù)計(jì)將新增1.7億城鎮(zhèn)人口。但容納城市新移民的主要地點(diǎn)，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達(dá)城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。

　　在此背景下，萬科致力于發(fā)展“軌道+物業(yè)”模式。萬科廣深公司研究指出，未來按照以公共交通為導(dǎo)向模式大規(guī)模發(fā)展軌道交通的城市帶里面，以深圳為核心的“深莞惠”，是最重要的一個(gè)地區(qū)。

　　交通的連接為深莞惠走向一體化提供了基礎(chǔ)。

　　如城際軌道的互通互聯(lián)。2月22日，廣東珠三角城際軌道交通有限公司透露，莞惠城際全線主體工程及附屬工程已基本完工，全線計(jì)劃上半年開通運(yùn)營。全線通車后，莞惠城際將與穗莞深城際、佛莞城際在東莞望洪站接駁。

　　待2019年前后這3條城際全部建成開通后，惠州與廣州、深圳、東莞等地將實(shí)現(xiàn)城際互通，屆時(shí)將進(jìn)入“1小時(shí)生活圈”。

　　宋丁也表示，隨著港珠澳大橋即將建成通車，深中通道正式動(dòng)工，兩大工程由珠三角灣區(qū)東岸的深圳與香港向西岸延伸，將融合南北，貫通東西，形成珠三角灣區(qū)大整合的核心動(dòng)脈系統(tǒng)，強(qiáng)力推動(dòng)珠三角灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，臨深市場(chǎng)現(xiàn)在的回落或與政策調(diào)控有關(guān)。但受益于粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)，以及城市外延擴(kuò)大帶來的需求，臨深樓市后續(xù)將呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。