­　　6月6日，經(jīng)過(guò)40分鐘激烈角逐，萬(wàn)科以總價(jià)25.3億元+70年100%自持競(jìng)得桂城平洲一宗占地超過(guò)5.5萬(wàn)平方米的商住地，折合樓面價(jià)15300元/平方米，刷新南海區(qū)最高樓面價(jià)紀(jì)錄。這是繼陳村地塊后，萬(wàn)科今年第二次在佛山區(qū)域拿地。

­　　值得注意的是，萬(wàn)科此次拿地70年百分百自持，這在廣東省還是首例。據(jù)了解，此前，雖然北京規(guī)定房企自持商品住房年限70年，租賃合同訂立不超過(guò)10年，但目前佛山暫無(wú)相關(guān)規(guī)定，萬(wàn)科這一舉動(dòng)引發(fā)了業(yè)界的爭(zhēng)論。

­　　70年百分百自持地塊，有沒(méi)有盈利前景？萬(wàn)科拿這塊地到底要做什么？佛山萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受南方日?qǐng)?bào)采訪時(shí)表示，在廣佛同城以及粵港澳大灣區(qū)的大背景下，佛山在未來(lái)具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，發(fā)展前景可觀。佛山萬(wàn)科成功競(jìng)得桂城C22街區(qū)地塊，旨在更好地踐行城市配套服務(wù)商的理念，與佛山共同發(fā)展。據(jù)悉，這塊地的具體用途還未明確，但是用于建設(shè)“城市配套服務(wù)”的大方向已定，根據(jù)萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，養(yǎng)老、健康、休閑旅游、商業(yè)配套、長(zhǎng)租公寓等等，都是這塊70年百分百自持地塊有可能出現(xiàn)的項(xiàng)目。

­　　頻繁以高自持率拿地

­　　本次競(jìng)拍吸引超過(guò)16家房企參與，包括華發(fā)、五礦、金輝、中冶、萬(wàn)科、保利、世茂、越秀、華潤(rùn)、美的、葛洲壩、碧桂園等。在此次土拍過(guò)程中，中冶和世茂多次輪番叫價(jià)，保利則一次性舉牌報(bào)到100%自持；進(jìn)入競(jìng)自持年限階段時(shí)，萬(wàn)科一口氣以70年的最高年限意外斬獲了桂城平洲5.5萬(wàn)平方米商住地塊，引起現(xiàn)場(chǎng)一片嘩然。據(jù)了解，除了該地塊外，萬(wàn)科在杭州和北京也有全自持拿地的先例。

­　　雖然70年百分百自持是廣東首例，但萬(wàn)科以高自持率拿地，在廣佛地區(qū)已有先例。回顧今年4月28日的廣州新政后首次土拍，白云魚苗場(chǎng)宅地，以238765萬(wàn)元和1350平方米配建被萬(wàn)科拿下，扣除安置房面積后，需自持50%的建筑面積，即40019平方米，樓面價(jià)29382元/平方米(不含自持面積)；而長(zhǎng)嶺居YH-A4-3宅地，也被萬(wàn)科拿下，付出122240.8萬(wàn)元和900平方米配建，同時(shí)需自持55%物業(yè)，即33851平方米，樓面價(jià)19862元/平方米(不含自持面積)。也就是說(shuō)，萬(wàn)科奪得這兩塊地，自持率分別達(dá)到了55%和50%。

­　　70年百分百自持，房企到底還有沒(méi)有錢賺？對(duì)此，克而瑞廣州首席分析師肖文曉認(rèn)為，樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，曾經(jīng)牛氣的高周轉(zhuǎn)“快魚”模式，在高地價(jià)和嚴(yán)調(diào)控的新環(huán)境下，已經(jīng)成為過(guò)去；隨著房企利潤(rùn)率持續(xù)走低，主動(dòng)擁抱微利時(shí)代，總比未來(lái)被動(dòng)轉(zhuǎn)型要來(lái)得積極，年度銷售幾千億的萬(wàn)科只是先在幾塊地上優(yōu)先作了嘗試，并不會(huì)“傷筋動(dòng)骨”。

­　　看好廣佛同城發(fā)展前景

­　　萬(wàn)科為何要不惜代價(jià)以70年百分百自持拿下這塊地？佛山萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受南方日?qǐng)?bào)采訪時(shí)表示，在廣佛同城以及粵港澳大灣區(qū)的大背景下，佛山在未來(lái)具有巨大的發(fā)展?jié)摿Γl(fā)展前景可觀。

­　　資料顯示，佛山萬(wàn)科于2005年正式成立，目前已經(jīng)成功開發(fā)20多個(gè)住宅項(xiàng)目，并不斷擴(kuò)大佛山市場(chǎng)影響力。2016年萬(wàn)科在佛山區(qū)域銷售金額達(dá)136.8億元，成功跨入百億行列，年度總共成交了10133套房。

­　　這是萬(wàn)科在佛山年內(nèi)第二次拿地。目前萬(wàn)科佛山在售項(xiàng)目有萬(wàn)科金域中央、南海萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科湖岸等6大樓盤。2017年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科通過(guò)拍地、收購(gòu)等多種方式，擁有的新項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到12個(gè)，遍布佛山五區(qū)，禪城、南海分別有3、5個(gè)項(xiàng)目，其中萬(wàn)科金色里程、萬(wàn)科城市之光、萬(wàn)科翡翠濱江等均有望于今年內(nèi)面世。由此可見(jiàn)，萬(wàn)科在佛山的布局已經(jīng)越來(lái)越成熟。

­　　自持地塊用于建設(shè)“城市配套服務(wù)”

­　　70年百分百自持率，房企的盈利點(diǎn)將在哪里？地塊的前景如何？佛山萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受南方日?qǐng)?bào)采訪時(shí)表示，佛山萬(wàn)科成功競(jìng)得桂城C22街區(qū)地塊，旨在更好地踐行城市配套服務(wù)商的理念，與佛山共同發(fā)展。據(jù)悉，這塊地的具體用途還未明確，但是用于建設(shè)“城市配套服務(wù)”的大方向已定，根據(jù)萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，養(yǎng)老、健康、休閑旅游、商業(yè)配套、長(zhǎng)租公寓等等，都是這塊70年百分百自持地塊有可能出現(xiàn)的項(xiàng)目。

­　　根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)上萬(wàn)科披露的資料，萬(wàn)科圍繞“城市配套服務(wù)商”定位而拓展的新業(yè)務(wù)布局初具雛形。去年，萬(wàn)科在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)(合并報(bào)表范圍內(nèi))主營(yíng)業(yè)務(wù)收入42.6億元，增長(zhǎng)43.4%，并發(fā)布睿服務(wù)3.0，推出“友鄰計(jì)劃”。萬(wàn)科還在長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老業(yè)務(wù)等方面也進(jìn)行了積極的探索，已形成了以“泊寓”為統(tǒng)一對(duì)外運(yùn)營(yíng)品牌的長(zhǎng)租公寓布局。

­　　◆機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

­　　“競(jìng)自持”成土地出讓新趨勢(shì)

­　　日前，2017年廣州供地計(jì)劃出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)各方熱烈反響。根據(jù)2017年廣州市供地計(jì)劃，今年全市建設(shè)用地總供應(yīng)面積為2050公頃，同比增加18.5%。

­　　合富研究院分析人士表示，2017年全市建設(shè)用地總供應(yīng)面積超2000公頃，然而在剔除“已出讓”及“已中止出讓”的部分土地后，后續(xù)可供出讓的“含居住用地”占比低于兩成(18%)，為364公頃。

­　　合富研究院認(rèn)為，政府層面通過(guò)供應(yīng)計(jì)劃為土地市場(chǎng)“加粥”，但結(jié)合當(dāng)前全市商品住宅庫(kù)存(619萬(wàn)㎡，按最近4個(gè)月月均成交計(jì)算的動(dòng)態(tài)消化周期為5.8個(gè)月)及近期土地市場(chǎng)成交情況(平均每宗土地參拍房企在10至20家)判斷，廣州土地市場(chǎng)仍可能繼續(xù)面臨“僧多粥少”的局面。

­　　從城市發(fā)展趨勢(shì)看，主力向東向南發(fā)展，東部南部仍然是政府主力供地區(qū)域。在具體供地上，對(duì)白云、番禺兩個(gè)“嚴(yán)重缺貨”區(qū)的土地供應(yīng)較往年大幅增加。其中，黃埔和增城兩區(qū)供應(yīng)規(guī)模為137公頃，占總量的37%。這與政府持續(xù)實(shí)施“東進(jìn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略相一致。南部供應(yīng)主要集中在番禺，以及有自貿(mào)區(qū)規(guī)劃發(fā)展利好的南沙。2017年番禺和南沙兩區(qū)“含居住用地”計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模為162公頃，占總量的45%。

­　　商業(yè)用地仍主要分布于金融城、琶洲、智慧城、南沙自貿(mào)區(qū)等各大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。本年增加對(duì)“花都CBD中軸”區(qū)域的商業(yè)用地出讓，意味著“花都CBD總部區(qū)”建設(shè)在政府土地供應(yīng)層面已有所推進(jìn)。工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)分量重，占整體供應(yīng)的36%，集中在黃埔、增城、番禺、南沙，后續(xù)或繼續(xù)傾向于引進(jìn)高端制造業(yè)。

­　　從中長(zhǎng)期看，廣州土地市場(chǎng)仍有可能繼續(xù)面臨“僧多粥少”的局面。為抑制土地市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)政府層面除致力于增加供應(yīng)外，仍將繼續(xù)在土地調(diào)控措施方面發(fā)力。后續(xù)掛牌土地成交出現(xiàn)“競(jìng)自持”情況將在所難免；此外，也不排除進(jìn)一步嚴(yán)格的調(diào)控措施出臺(tái)，如“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”等。