­　　萬科佛山再拿地 萬科廣東拿地70年百分百自持有盈利前景嗎？

　　6月6日，經(jīng)過40分鐘激烈角逐，萬科以總價(jià)25.3億元+70年100%自持競得桂城平洲一宗占地超過5.5萬平方米的商住地，折合樓面價(jià)15300元/平方米，刷新南海區(qū)最高樓面價(jià)紀(jì)錄。這是繼陳村地塊后，萬科今年第二次在佛山區(qū)域拿地。

­　　值得注意的是，萬科此次拿地70年百分百自持，這在廣東省還是首例。據(jù)了解，此前，雖然北京規(guī)定房企自持商品住房年限70年，租賃合同訂立不超過10年，但目前佛山暫無相關(guān)規(guī)定，萬科這一舉動(dòng)引發(fā)了業(yè)界的爭論。

­　　70年百分百自持地塊，有沒有盈利前景？萬科拿這塊地到底要做什么？佛山萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受南方日?qǐng)?bào)采訪時(shí)表示，在廣佛同城以及粵港澳大灣區(qū)的大背景下，佛山在未來具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，發(fā)展前景可觀。佛山萬科成功競得桂城C22街區(qū)地塊，旨在更好地踐行城市配套服務(wù)商的理念，與佛山共同發(fā)展。據(jù)悉，這塊地的具體用途還未明確，但是用于建設(shè)“城市配套服務(wù)”的大方向已定，根據(jù)萬科的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，養(yǎng)老、健康、休閑旅游、商業(yè)配套、長租公寓等等，都是這塊70年百分百自持地塊有可能出現(xiàn)的項(xiàng)目。

­　　頻繁以高自持率拿地

­　　本次競拍吸引超過16家房企參與，包括華發(fā)、五礦、金輝、中冶、萬科、保利、世茂、越秀、華潤、美的、 葛洲壩 、碧桂園等。在此次土拍過程中，中冶和世茂多次輪番叫價(jià)，保利則一次性舉牌報(bào)到100%自持；進(jìn)入競自持年限階段時(shí)，萬科一口氣以70年的最高年限意外斬獲了桂城平洲5.5萬平方米商住地塊，引起現(xiàn)場一片嘩然。據(jù)了解，除了該地塊外，萬科在杭州和北京也有全自持拿地的先例。

­　　雖然70年百分百自持是廣東首例，但萬科以高自持率拿地，在廣佛地區(qū)已有先例。回顧今年4月28日的廣州新政后首次土拍，白云魚苗場宅地，以238765萬元和1350平方米配建被萬科拿下，扣除安置房面積后，需自持50%的建筑面積，即40019平方米，樓面價(jià)29382元/平方米（不含自持面積）；而長嶺居YH-A4-3宅地，也被萬科拿下，付出122240.8萬元和900平方米配建，同時(shí)需自持55%物業(yè)，即33851平方米，樓面價(jià)19862元/平方米（不含自持面積）。也就是說，萬科奪得這兩塊地，自持率分別達(dá)到了55%和50%。

­　　70年百分百自持，房企到底還有沒有錢賺？對(duì)此，克而瑞廣州首席分析師肖文曉認(rèn)為，樓市進(jìn)入下半場，曾經(jīng)牛氣的高周轉(zhuǎn)“快魚”模式，在高地價(jià)和嚴(yán)調(diào)控的新環(huán)境下，已經(jīng)成為過去；隨著房企利潤率持續(xù)走低，主動(dòng)擁抱微利時(shí)代，總比未來被動(dòng)轉(zhuǎn)型要來得積極，年度銷售幾千億的萬科只是先在幾塊地上優(yōu)先作了嘗試，并不會(huì)“傷筋動(dòng)骨”。

­　　看好廣佛同城發(fā)展前景

­　　萬科為何要不惜代價(jià)以70年百分百自持拿下這塊地？佛山萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受南方日?qǐng)?bào)采訪時(shí)表示，在廣佛同城以及粵港澳大灣區(qū)的大背景下，佛山在未來具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，發(fā)展前景可觀。

­　　資料顯示，佛山萬科于2005年正式成立，目前已經(jīng)成功開發(fā)20多個(gè)住宅項(xiàng)目，并不斷擴(kuò)大佛山市場影響力。2016年萬科在佛山區(qū)域銷售金額達(dá)136.8億元，成功跨入百億行列，年度總共成交了10133套房。

­　　這是萬科在佛山年內(nèi)第二次拿地。目前萬科佛山在售項(xiàng)目有萬科金域中央、南海萬科廣場、萬科湖岸等6大樓盤。2017年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬科通過拍地、收購等多種方式，擁有的新項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到12個(gè)，遍布佛山五區(qū)，禪城、南海分別有3、5個(gè)項(xiàng)目，其中萬科金色里程、萬科城市之光、萬科翡翠濱江等均有望于今年內(nèi)面世。由此可見，萬科在佛山的布局已經(jīng)越來越成熟。

­　　自持地塊用于建設(shè)“城市配套服務(wù)”

­　　70年百分百自持率，房企的盈利點(diǎn)將在哪里？地塊的前景如何？佛山萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受南方日?qǐng)?bào)采訪時(shí)表示，佛山萬科成功競得桂城C22街區(qū)地塊，旨在更好地踐行城市配套服務(wù)商的理念，與佛山共同發(fā)展。據(jù)悉，這塊地的具體用途還未明確，但是用于建設(shè)“城市配套服務(wù)”的大方向已定，根據(jù)萬科的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，養(yǎng)老、健康、休閑旅游、商業(yè)配套、長租公寓等等，都是這塊70年百分百自持地塊有可能出現(xiàn)的項(xiàng)目。

­　　根據(jù)業(yè)績會(huì)上萬科披露的資料，萬科圍繞“城市配套服務(wù)商”定位而拓展的新業(yè)務(wù)布局初具雛形。去年，萬科在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)（合并報(bào)表范圍內(nèi)）主營業(yè)務(wù)收入42.6億元，增長43.4%，并發(fā)布睿服務(wù)3.0，推出“友鄰計(jì)劃”。萬科還在長租公寓、養(yǎng)老業(yè)務(wù)等方面也進(jìn)行了積極的探索，已形成了以“泊寓”為統(tǒng)一對(duì)外運(yùn)營品牌的長租公寓布局。

­　　◆機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

­　　“競自持”成土地出讓新趨勢

­　　日前，2017年廣州供地計(jì)劃出臺(tái)，引發(fā)市場各方熱烈反響。根據(jù)2017年廣州市供地計(jì)劃，今年全市建設(shè)用地總供應(yīng)面積為2050公頃，同比增加18.5%。

­　　合富研究院分析人士表示，2017年全市建設(shè)用地總供應(yīng)面積超2000公頃，然而在剔除“已出讓”及“已中止出讓”的部分土地后，后續(xù)可供出讓的“含居住用地”占比低于兩成（18%），為364公頃。

­　　合富研究院認(rèn)為，政府層面通過供應(yīng)計(jì)劃為土地市場“加粥”，但結(jié)合當(dāng)前全市商品住宅庫存（619萬㎡，按最近4個(gè)月月均成交計(jì)算的動(dòng)態(tài)消化周期為5.8個(gè)月）及近期土地市場成交情況（平均每宗土地參拍房企在10至20家）判斷，廣州土地市場仍可能繼續(xù)面臨“僧多粥少”的局面。

­　　從城市發(fā)展趨勢看，主力向東向南發(fā)展，東部南部仍然是政府主力供地區(qū)域。在具體供地上，對(duì)白云、番禺兩個(gè)“嚴(yán)重缺貨”區(qū)的土地供應(yīng)較往年大幅增加。其中，黃埔和增城兩區(qū)供應(yīng)規(guī)模為137公頃，占總量的37%。這與政府持續(xù)實(shí)施“東進(jìn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略相一致。南部供應(yīng)主要集中在番禺，以及有自貿(mào)區(qū)規(guī)劃發(fā)展利好的南沙。2017年番禺和南沙兩區(qū)“含居住用地”計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模為162公頃，占總量的45%。

­　　商業(yè)用地仍主要分布于金融城、琶洲、智慧城、南沙自貿(mào)區(qū)等各大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。本年增加對(duì)“花都CBD中軸”區(qū)域的商業(yè)用地出讓，意味著“花都CBD總部區(qū)”建設(shè)在政府土地供應(yīng)層面已有所推進(jìn)。工業(yè)倉儲(chǔ)用地供應(yīng)分量重，占整體供應(yīng)的36%，集中在黃埔、增城、番禺、南沙，后續(xù)或繼續(xù)傾向于引進(jìn)高端制造業(yè)。

­　　從中長期看，廣州土地市場仍有可能繼續(xù)面臨“僧多粥少”的局面。為抑制土地市場價(jià)格增長，預(yù)計(jì)政府層面除致力于增加供應(yīng)外，仍將繼續(xù)在土地調(diào)控措施方面發(fā)力。后續(xù)掛牌土地成交出現(xiàn)“競自持”情況將在所難免；此外，也不排除進(jìn)一步嚴(yán)格的調(diào)控措施出臺(tái)，如“限地價(jià)，競房價(jià)”等。（南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾 李廣軍）

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