­　　導(dǎo)讀

­　　業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前常規(guī)融資渠道仍然可以操作，但對(duì)于用途監(jiān)管非常嚴(yán)格。比如是否用于土地融資等。但短短半年時(shí)間內(nèi)，融資成本上漲非常明顯，不少融資渠道成本已經(jīng)在8個(gè)點(diǎn)以上。

­　　“短短半年間，房地產(chǎn)融資環(huán)境就變得非常嚴(yán)峻?！币患抑科笕谫Y負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在貨幣收緊大趨勢(shì)下，房企各個(gè)融資渠道都受到限制，融資成本相比以前也上升了2-3個(gè)點(diǎn)。

­　　克而瑞研究中心6月5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結(jié)構(gòu)中，銀行貸款環(huán)比下降29.67%；受債市波動(dòng)影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.9%；同期海外發(fā)債額為零。

­　　在樓市調(diào)控和去杠桿的背景下，發(fā)債難、資金成本高，已成為擺在房企面前的大問題。蘇寧金融研究院高級(jí)研究員趙卿認(rèn)為，從目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道看，主要是銀行、信托、各類資管計(jì)劃、發(fā)行債券以及股權(quán)融資。各類金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資是“既愛又怕”。鑒于房企融資利率高，有利可圖，很多金融機(jī)構(gòu)會(huì)想盡辦法給房企輸血；但房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷積累，資金鏈斷裂、房?jī)r(jià)下跌或政策風(fēng)險(xiǎn)，都有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)難以還本付息。從監(jiān)管看，對(duì)各類金融機(jī)構(gòu)投向房地產(chǎn)的資金也是嚴(yán)控態(tài)勢(shì)。

­　　融資收緊

­　　房地產(chǎn)融資自今年以來就一直處于嚴(yán)查收緊環(huán)境。

­　　據(jù)公開消息，近期銀監(jiān)會(huì)在例行檢查時(shí)向各地銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列為檢查要點(diǎn)之一。涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的檢查要點(diǎn)包括：一、是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式，變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。二、“股+債”項(xiàng)目中是否存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款。

­　　而在去年三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)以及2017年4月銀監(jiān)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)防范指導(dǎo)意見中均提及關(guān)于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管。因此，盡管此次《要點(diǎn)》僅用于指導(dǎo)具體檢查項(xiàng)目，并非發(fā)布監(jiān)管政策，但也側(cè)面反映了監(jiān)管層對(duì)于清理違規(guī)杠桿配資的持續(xù)關(guān)注。

­　　上述融資人士就感受到房企融資環(huán)境的嚴(yán)峻。該人士稱，“目前常規(guī)融資渠道仍然可以操作，但對(duì)于用途監(jiān)管非常嚴(yán)格。比如，是否用于土地融資等。其他渠道比如私人理財(cái)?shù)纫灿邢蚍康禺a(chǎn)方向投放，但短短半年時(shí)間內(nèi)，融資成本上漲非常明顯。不少融資渠道成本已經(jīng)在8個(gè)點(diǎn)以上。”

­　　該人士表示，盡管融資成本上漲，但預(yù)售門檻監(jiān)管提高背景下，房企銷售環(huán)境遭遇困境，這使得現(xiàn)金流狀況受到拷問。因?yàn)?，仍然有房企選擇“先把錢拿到”來“續(xù)命”。

­　　而另一家大型房企負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“受監(jiān)管因素影響，因銀行、保險(xiǎn)等資金對(duì)房地產(chǎn)開始謹(jǐn)慎，今年上半年計(jì)劃表上的融資額目前一筆都沒有到位。而這已經(jīng)嚴(yán)重影響公司未來拓展計(jì)劃。”

­　　克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，與房企的其他主流融資方式融資額持續(xù)萎縮不同，5月重點(diǎn)房企借信托渠道共籌得資金114.90億元，增量明顯。這也與監(jiān)管層對(duì)房企銀行貸款、公司發(fā)債渠道不斷收緊有關(guān)。如本月首開股份借中信信托、泰康信托融得36億元，陽光城通過中航、中信等信托獲得25億元，還有華夏幸福獲華能信托15億元增資等。

­　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，5月所有已披露的融資成本均高于同期銀行貸款利率。榮盛發(fā)展的2017年第二期中期票據(jù)10億美元3年期成本6.8%，華夏幸福2017年第一期中期票據(jù)19億元5年期年利率為5.8%。在公司債方面，龍光地產(chǎn)在海外發(fā)行6年期4.5億美元優(yōu)先票據(jù)年利率為5.25%。在其他債權(quán)融資方式中，華夏幸福2017年第二期超短期融資券，借款270天，融資額度10億元，借款利率5.07% ；華夏幸福與華能貴誠(chéng)信托設(shè)立“永續(xù)債投資單一信托計(jì)劃”，起始利率6%；龍光地產(chǎn)發(fā)行3.5億美元永續(xù)債，起始利率7%。

­　　債務(wù)壓力

­　　受此影響，房企融資渠道也有所變化。

­　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2017年5月份監(jiān)測(cè)的40家上市房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資總額折合人民幣125.92億元 ，股權(quán)融資占總?cè)谫Y金額比重為20.82%，相比4月份的78.08億元增長(zhǎng)了61.29%。監(jiān)測(cè)顯示，融資渠道與4月相比有所增加，境內(nèi)銀行貸款仍是金額占比最大的融資方式，境內(nèi)股權(quán)再融資的金額占比提升至第二位，其它債權(quán)融資退居第三。中期票據(jù)、信托貸款、海外銀行貸款、公司債、委托貸款、海外配股融資依次位列其后。

­　　同策咨詢研究部研究員李想認(rèn)為，由于公司債渠道收緊，房企融資環(huán)境發(fā)生變化，除了尋找創(chuàng)新的債權(quán)融資方式外，新興的股權(quán)再融資方式也受到房企追捧。

­　　盡管房企可以增加“輸血”渠道。但整體看，房企現(xiàn)金流壓力仍然遭遇拷問。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，107家上市房地產(chǎn)企業(yè)2015-2016年這兩年的新增有息債務(wù)規(guī)模高達(dá)8520億元，而2010-2014年五年間的新增有息債務(wù)總和為8200億元。顯而易見，2015-2016年有息債務(wù)規(guī)模擴(kuò)張非?？?。同時(shí)，負(fù)債率也不斷攀升，并達(dá)到歷史高值。從上市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)看，整體資產(chǎn)負(fù)債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，凈負(fù)債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%

­　　天風(fēng)證券分析師孫彬彬認(rèn)為，從境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)債券到期期限分布來看，2019年債務(wù)到期償還的壓力最大，債務(wù)到期償還高達(dá)1258.58億元，2018年和2020年境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力也不小。2016年四季度至今，中資房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)離岸債由于發(fā)行期限多為3年期或5年期，到期主要集中在2020年和2022年。

­　　孫彬彬認(rèn)為，按照目前形勢(shì)，房地產(chǎn)海外融資也有所降溫，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資情況不容樂觀。境內(nèi)和境外雙重?cái)D壓，房地產(chǎn)企業(yè)需要加快去庫存節(jié)奏，同時(shí)回歸主要向銀行貸款的融資方式，以獲得流動(dòng)資金支持，保證資金周轉(zhuǎn)。前期由于火熱的房地產(chǎn)銷售情況，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力不會(huì)太大，但隨著房地產(chǎn)銷售降溫的效果逐漸顯現(xiàn)，疊加房地產(chǎn)融資困難，中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會(huì)逐步顯現(xiàn)?？傮w而言，債務(wù)集中到期量大，前期經(jīng)營(yíng)比較激進(jìn)和資質(zhì)較差的民營(yíng)企業(yè)面臨的壓力較大。