業(yè)委會自治 業(yè)主積極參與是關(guān)鍵

　　網(wǎng)圖

　　試水小區(qū)物業(yè)自治，物業(yè)費難收是不少業(yè)委會最擔(dān)心的問題，怎么辦？一方是業(yè)主投訴“物業(yè)沒管好，我當(dāng)然不交物業(yè)費”，另一方管理者訴苦“不交物業(yè)費，沒有資金我怎么管”。但是，如此類似于“雞生蛋”還是“蛋生雞”的打嘴仗對于改善小區(qū)狀況的意義并不大。歸根結(jié)底，業(yè)主們履行好自己的義務(wù)、積極參與配合，業(yè)委會努力提升管理水平，才是小區(qū)物業(yè)自治的成功關(guān)鍵。

●市人大代表蘇耿聰

先盡義務(wù)再要權(quán)利 交費才能索取服務(wù)

　　小區(qū)物業(yè)自治遭遇尷尬，市人大代表蘇耿聰深感這是個難題。

　　他說，相比無管理的小區(qū)而言，業(yè)委會自治是個不錯的方式。但僅靠幾名熱心業(yè)主進(jìn)行義務(wù)管理，難免會有困難。“首先，業(yè)主要有先盡義務(wù)再要權(quán)利的意識，即要先按時交費，才能索要服務(wù)。”蘇耿聰表示，業(yè)委會成員都是義務(wù)勞動，與有報酬的物業(yè)公司不同，因此業(yè)主的心態(tài)要調(diào)整。

　　“根據(jù)外地經(jīng)驗，部門可制定業(yè)委會管理，明確業(yè)委會的權(quán)與責(zé)。有些業(yè)委會也會與所在的社區(qū)居委會聯(lián)合管理，明確哪些事情由居委會出面協(xié)調(diào)，這或許會給業(yè)委會的管理帶來一些方便。”蘇耿聰建議。

　　泉州市住建局房地產(chǎn)市場與物業(yè)監(jiān)管科工作人員陳雄表示，業(yè)委會是小區(qū)業(yè)主選舉出來的自我管理組織，它是代表業(yè)主的執(zhí)行者，承擔(dān)著物業(yè)公司的部分職責(zé)，卻不等同于商業(yè)化的物業(yè)公司。

　　“政府對業(yè)委會的管理，與物業(yè)公司是不同的，比如小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)中，物業(yè)公司的收費標(biāo)準(zhǔn)要按政府指導(dǎo)價收取，但業(yè)委會的收費標(biāo)準(zhǔn)只要得到2/3業(yè)主的同意即可。”陳雄表示。“業(yè)主要有花錢買服務(wù)的意識。即使是公共設(shè)施的維修，也不能全然由業(yè)委會承擔(dān)。”陳雄解釋說，平時所交的物業(yè)費只承擔(dān)平時日常維護(hù)，如保安、衛(wèi)生及日常小維修。如果需要大的基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)，仍需要業(yè)主共同分擔(dān)。

　　“這當(dāng)中，業(yè)委會要起牽頭、溝通作用。牽頭測算花費、找維修公司，溝通業(yè)主按一定比例分擔(dān)費用。”陳雄說。

●洛江區(qū)政協(xié)委員陳源華

建議將交納物業(yè)費 納入個人信用記錄

　　洛江區(qū)政協(xié)委員陳源華認(rèn)為，要改變業(yè)主不交物業(yè)費的情況，有一把利劍，那就是將其納入征信體系，不交則留下信用污點。這也是陳源華在去年洛江區(qū)兩會上提出的建議。

　　陳源華介紹，以萬安街道轄區(qū)的小區(qū)為例，現(xiàn)有居住小區(qū)（不含在建）26個，目前入住8535戶。這些小區(qū)普遍存在公共設(shè)施破損嚴(yán)重、維護(hù)經(jīng)費難以落實，多數(shù)小區(qū)規(guī)模偏小、物業(yè)管理成本偏高等問題。業(yè)主不交納物業(yè)費的普遍理由是：“你物業(yè)沒管好，我當(dāng)然不交物業(yè)費了。”

　　“這句話初聽起來好像有點道理，但其實是個誤區(qū)。”陳源華說，小區(qū)、業(yè)主、物業(yè)管理，這三者是物產(chǎn)、所有者、雇傭的關(guān)系。作為業(yè)主，物業(yè)管理費是小區(qū)管理的基礎(chǔ)，就如企業(yè)老板雇傭工人干活，只叫干活，不給工錢，那怎么行，拖一個月對方就會有意見，三五個月物業(yè)公司也許還愿意堅持一下，時間長了，物業(yè)公司收的物業(yè)費無法支付正常的管理費用，只好降低管理成本，即采用減少物業(yè)管理工人人數(shù)、招聘年紀(jì)大的保安、降低報酬等手段，這就直接導(dǎo)致管理品質(zhì)下降，而后更多的業(yè)主不交物業(yè)費，到最后物業(yè)公司難以為繼，撤出管理。

　　而小區(qū)物業(yè)自治，業(yè)委會成員提供義務(wù)勞動來管理小區(qū)，如果遭遇業(yè)主拒交物業(yè)費，著實是非常尷尬的狀況。

　　“將小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)費情況納入征信體系,這也是很多地方都在探索的路子，2011年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會向國務(wù)院法制辦發(fā)了一份《中國物業(yè)管理協(xié)會關(guān)于將物業(yè)費納入征信范圍的意見函》，旨在‘業(yè)主個人物業(yè)費交納情況’列入個人征信的內(nèi)容與范圍，目的就是建立一個誠信的管理體系。”陳源華認(rèn)為，物業(yè)費交納情況已經(jīng)不是個人的問題，成為一種現(xiàn)象，很多人抱著“事不關(guān)己，高高掛起”的心態(tài)，認(rèn)為沒物業(yè)也無所謂，反正自家門口掃干凈就行了，直到小區(qū)狀況一團(tuán)糟，才認(rèn)識到其實小區(qū)就像一個大家庭，誰都逃不了責(zé)任。

　　在陳源華看來，目前，將物業(yè)服務(wù)費繳納情況納入個人征信范圍的條件已基本具備，這是對守約業(yè)主的褒揚，對失信業(yè)主的鞭策，同時也是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。

●洛江區(qū)政協(xié)委員王恩德

小區(qū)管理好不好 業(yè)主態(tài)度很重要

　　“我認(rèn)為，一個小區(qū)的管理好不好，業(yè)主的積極參與非常重要。”王恩德認(rèn)為。

　　王恩德是洛江區(qū)政協(xié)委員，從2012年起，連續(xù)三年提的提案，均跟小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)，對小區(qū)物業(yè)自治有自己的見解。

　　他說，小區(qū)物業(yè)自治，最關(guān)鍵的一點是，每個業(yè)主都能自覺參與，將小區(qū)真正當(dāng)做自己的家園。“我很難理解，為什么一些業(yè)主不愿意交物業(yè)費呢？”王恩德在接受采訪時，反復(fù)提及“安居樂業(yè)”，他說，一個物業(yè)管理好的小區(qū)，住起來才舒坦，才能確實安居，進(jìn)而樂業(yè)，否則一走進(jìn)亂哄哄的小區(qū)，走進(jìn)自己的家門，心情怎么舒暢，怎么能安居呢？再者，從自家房產(chǎn)的價值角度講，有好的物業(yè)管理，房產(chǎn)的價值就較高，否則就會降低。

　　王恩德認(rèn)為，交物業(yè)費，是每個業(yè)主的義務(wù)，“只有履行好義務(wù)，才能談權(quán)利，義務(wù)和權(quán)利是對等的。”在2014年提的提案中，王恩德也重點談到了小區(qū)業(yè)委會。他建議，加強(qiáng)相關(guān)責(zé)任單位工作人員的履職培訓(xùn)，讓相關(guān)工作人員，尤其是萬安、雙陽街道的社區(qū)工作者熟練掌握《物業(yè)管理條例》、《泉州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的若干意見》等相關(guān)法規(guī)和文件要求；讓已經(jīng)牽頭組建過小區(qū)業(yè)主委員會的社區(qū)工作者，向其他未參與此項工作的社區(qū)工作者講解組建工作經(jīng)驗和案例，全面提高萬安、雙陽街道的社區(qū)工作者組建小區(qū)業(yè)主委員會的工作水平。

　　王恩德還建議，出臺《洛江區(qū)物業(yè)管理工作考核規(guī)定》，建立小區(qū)物業(yè)管理考核考評制度，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理工作，分批對街道社區(qū)負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人、業(yè)委會主任等人員開展物業(yè)管理工作培訓(xùn)，對做得好的，進(jìn)行適當(dāng)獎勵和鼓勵。

◆部門聲音

管好小區(qū)物業(yè) 業(yè)委會很有必要

　　在洛江區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，管理好一個小區(qū)物業(yè)，成立業(yè)委會還是很有必要的。

　　日前，該負(fù)責(zé)人在接受采訪時表示，目前洛江區(qū)有人居住的小區(qū)有46個，但迄今為止僅有14個成立業(yè)委會，其中有10多個小區(qū)的物業(yè)，為業(yè)委會自行管理。

　　“住建局對業(yè)委會主要是業(yè)務(wù)指導(dǎo)，對其成立進(jìn)行協(xié)調(diào)和監(jiān)督。”該負(fù)責(zé)人說，若業(yè)委會未履行職責(zé)，導(dǎo)致被投訴，住建部門要介入了解，有必要的情況下，要會同街道辦、社區(qū)等各方，要求對業(yè)委會進(jìn)行改選。

　　該負(fù)責(zé)人坦言，相比物業(yè)公司以營利為目的的運作，業(yè)委會的成員純粹是在熱心義務(wù)幫忙管理小區(qū)，因此物業(yè)費也相對較低，再加上小區(qū)物業(yè)自治，所收取的物業(yè)費無需繳納稅收等，因此相比物業(yè)公司，小區(qū)物業(yè)自治好了，還是能剩錢的。

　　“但業(yè)委會自己聘請人員管理小區(qū)，也有一定的風(fēng)險。”該負(fù)責(zé)人說，因為聘請的人員現(xiàn)實中不可能簽訂合同，購買保險，因此萬一他們在工作中不慎出事，需要大量的醫(yī)療費和賠償費，到底誰來買單呢？曾有一個小區(qū)業(yè)委會聘請的保安，在工作中身亡，最后法院判業(yè)委會要賠償幾十萬元，結(jié)果是每個業(yè)主都要均攤，但若保安是物業(yè)公司的工作人員，就無需業(yè)主再付這筆錢了。