閩南網(wǎng)11月13日訊房款付了一半，眼看著就過戶了，但阿強(qiáng)卻突然發(fā)現(xiàn)，自己所購買的這套二手房，竟因房主欠債，被法院查封凍結(jié)了。這樣的情況下，這套二手房的買賣合同，還有效嗎？

　　連日來，海都互助會微信平臺上，類似二手房買賣糾紛，讓不少厝邊頭痛。為規(guī)避二手房買賣的雷區(qū)，海都律師團(tuán)成員——福建尚民律師事務(wù)所羅平律師，在此專門給大伙整理了一份二手房買賣攻略，有需要的厝邊們記得收藏哦。

【厝邊說】 房款付了一半，所購二手房被查封

　　今年年初，阿強(qiáng)（化名）和老婆為方便孩子上學(xué)，在豐澤某小區(qū)買了套二手房。

　　房主是朋友介紹認(rèn)識的，雙方談妥后簽了合同，約定先付一半房款。產(chǎn)權(quán)過戶后，再付清尾款。

　　阿強(qiáng)按約轉(zhuǎn)了賬，但接下來的過戶過程中卻遇到了麻煩。“房東開始很拖拉，后來態(tài)度就很冷淡了，甚至有時打電話都不接。”阿強(qiáng)覺得蹊蹺，便請了律師，將房東告上法庭，要求協(xié)助過戶。

　　令他始料未及的是，法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)訴爭的這套房產(chǎn)，已經(jīng)被法院查封凍結(jié)了。原因是，房東身背巨額外債，無力償還，法院查封后準(zhǔn)備啟動拍賣抵債。

　　“難道房屋買賣合同，就因為他欠債不還攪黃了？”阿強(qiáng)為此焦頭爛額。往前一步，房產(chǎn)不能過戶。退一步，房東又沒能力還款。

　　目前，法院尚未宣判此案。但阿強(qiáng)忐忑不安，他擔(dān)心的是，一旦法院啟動了拍賣程序，之前交付的那筆錢不就打水漂了嗎？

【律師說】 涉?zhèn)慨a(chǎn)買賣有風(fēng)險，法院判法不一

　　對阿強(qiáng)的遭遇，福建尚民律師事務(wù)所羅平律師深表同情，從業(yè)以來，羅平律師也先后承辦了不少類似的二手房買賣糾紛。因該類案件情節(jié)較復(fù)雜，所以法院判法也不盡相同。

　　早在2011年，阿福在泉州市區(qū)豐盛假日城堡小區(qū)，購買了一套二手房，付的是全款，之后很快入住。賣方拿到產(chǎn)權(quán)后，遲遲不肯協(xié)助過戶，阿福告上法庭，并得到了法院的支持。

　　2012年，阿杰夫婦在豐澤福新花園城小區(qū)，購買了一套二手房，預(yù)付了70萬元的房款。就像阿強(qiáng)一樣，他們在房屋買賣過程中，也發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被法院查封。

　　于是，阿杰夫婦向法院申請執(zhí)行異議，但阿杰夫婦因不能舉證證明，這交付的70萬就是購房款，所以最終未得到法院支持，以敗訴告終。

　　在代理過的眾多案件中，以上兩個案件一輸一贏，讓羅平律師印象十分深刻。羅律師解釋，雖然自己在代理該類案件過程中，在法庭上輸過官司，但由于案件情節(jié)差異較大，所以法院作出完全不同的判決，也是有法律依據(jù)的。

【律師支招】 為厝邊整理買二手房攻略

　　那么，二手房買賣，究竟要注意哪些問題，一旦陷入糾紛，該如何處理呢？對此，羅律師為報紙前的厝邊們，整理了相應(yīng)攻略：

一、涉?zhèn)慨a(chǎn)怎么維權(quán)

　　買房時，如果不清楚原產(chǎn)權(quán)人的債務(wù)和經(jīng)濟(jì)糾紛，甚至房屋在過戶之前被法院查封凍結(jié)，常使購買人陷入兩難境地。但別著急，您有以下幾種方式維權(quán)：

　　首先，如果該房屋已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行階段，那么買房人可以以案外人的身份，向法院申請執(zhí)行異議，提供相應(yīng)的證據(jù)，請求法院對標(biāo)的物進(jìn)行確權(quán)。執(zhí)行異議被駁回的，您還可以隨即提起執(zhí)行異議之訴的訴訟，再次要求法院解封房產(chǎn)，并確認(rèn)權(quán)屬歸自己所有。

　　但羅律師介紹，這兩種情形的訴訟，都是有風(fēng)險的，根據(jù)相應(yīng)的司法解釋，買房人要求確權(quán)的，應(yīng)滿足三個條件。1.涉案房屋已經(jīng)交付使用。2.買房人支付了全款。3.排除惡意串通，房屋買賣價格是合理的。

　　由于買房過程中，常是先預(yù)付一部分款項，過戶后才付清尾款，所以第二個條件，通常較難滿足，訴訟風(fēng)險也就較大。為防患于未然，買房之前一定要弄清房主的債務(wù)情況。

　　其次，您也可以直接起訴原產(chǎn)權(quán)人，要求確權(quán)并配合過戶。

二、確認(rèn)房屋有無產(chǎn)權(quán)

　　羅律師介紹，很多房東在產(chǎn)權(quán)未辦妥的情況下，就將房子轉(zhuǎn)讓了，這就會為二手房產(chǎn)權(quán)過戶帶來潛在的危險。比如，開發(fā)商因稅費(fèi)等問題，辦不下產(chǎn)權(quán)，或者房主拿到產(chǎn)權(quán)后，又想漲價，不肯配合過戶。

　　所以，羅律師建議，您在購買二手房時，為避免不必要的麻煩，最好先確認(rèn)該房產(chǎn)有無產(chǎn)權(quán)。沒產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)存在糾紛的房子，最好不要草率購買。