有上百年歷史的漢口中山公園是武漢建設(shè)“城市綠島”的重要一員，然而，近日一則“中山公園修建大型地下停車場”的消息，使人們不禁擔心這座“城市綠島”將化為烏有。

　　《第一財經(jīng)日報》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，建設(shè)方武漢市城市建設(shè)投資開發(fā)集團有限公司(下稱“武漢城投”)在武漢中山公園園內(nèi)啟動停車場項目，或是希望以授予商業(yè)配套開發(fā)及收益權(quán)的方式，吸引投資者，所獲收益，或還債，或繼續(xù)用于基礎(chǔ)建設(shè)。

　　一面是“水鄉(xiāng)林城，生態(tài)武漢”的美好憧憬，一面是陷入信貸枯竭困境的地方政府投融資平臺，武漢城投陷入了兩難。

　　公園變身“搖錢樹”？

　　近日，有網(wǎng)友發(fā)微博稱：“中山公園內(nèi)有人要填湖毀林，建大型停車場及‘附屬’設(shè)施，占地30余畝，毀樹上千棵”，隨即此事引發(fā)關(guān)注。

　　12日，本報記者來到中山公園，在東北角人工湖路邊看到兩塊告示牌，分別為“中山公園公共停車場項目簡介”和建成效果圖。項目簡介明示：為緩解中山公園地區(qū)停車難題，計劃在中山公園園區(qū)內(nèi)建設(shè)地下二層公共停車場及配套服務(wù)設(shè)施；該項目位于漢口新華路與銀松路交會處，規(guī)劃用地面積14012平方米，規(guī)劃建筑面積17258平方米，停車泊位260個；計劃2012年9月開工建設(shè)，2013年9月建成投入使用。

　　據(jù)公園管理處介紹，因市民強烈反對，目前園方已與建設(shè)方協(xié)商，暫?？碧健?/P>

　　建設(shè)方武漢城投停車場投資建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理彭志雄表示，目前，中山公園項目選點、立項工作已獲批復，正在進行可行性研究及勘探工作，等形成施工圖后交規(guī)劃部門審批。據(jù)稱，停車場建好后地面將全部恢復為公園，除停車場出入口外再無其他建筑，綠化面積只增不減。

　　然而，根據(jù)武漢城投官網(wǎng)上公布的《武漢城市主城區(qū)公共停車場招商項目信息》(下稱《招商信息》)，為鼓勵民間資金投入到公共停車場的建設(shè)中來，武漢城投本著“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”的原則，“對于泊位數(shù)超過100個的公共停車場，經(jīng)主管部門審批，允許進行商業(yè)配套開發(fā)，商業(yè)經(jīng)營面積原則為每100個泊位不超過100平方米”。這意味著投資人參與中山公園項目仍有開發(fā)商業(yè)配套的操作空間。

　　據(jù)悉，除中山公園項目外，武漢城投今年還將在武昌東湖路、漢口游藝路、二七路、青少年宮等6處建設(shè)大型停車場?！笆濉逼陂g，武漢城投計劃選取40個點位，新增公共停車泊位約1萬個，投資估算總額約為50億元。

　　值得注意的是，武漢城投并不采用直接投資的方式建設(shè)大型公共停車場，而是采用合資、BT、BOT等多種方式，鼓勵投資人進場開發(fā)。

　　以《招商信息》公布的漢口游藝路綜合公共停車場建設(shè)項目為例，根據(jù)？口區(qū)環(huán)保局的批復，這一投資額高達24300萬元的停車場項目除了包含321個停車位外，還包括一棟8層建設(shè)面積10640平方米的綜合樓和一個街頭游園等地面建筑。

　　一位要求匿名的開發(fā)商人士告訴本報，武漢城投推出的這類停車場BT項目，最吸引人的就是商業(yè)配套的開發(fā)及收益權(quán)，“位于漢口核心區(qū)武廣商圈內(nèi)的中山公園、游藝路等停車場項目，建成后就是棵穩(wěn)賺不賠的搖錢樹”。

　　還債新招？

　　“從本質(zhì)上來說，武漢城投還是在賣地！”上述匿名人士直言。

　　據(jù)介紹，早在2008年，武漢城投在全國城市城投年會上作經(jīng)驗交流時便提到，公司通過土地收益平衡重大項目投資的投融資思路，并付諸實施，通過合理開發(fā)和利用城市土地資源加快城市建設(shè)步伐，取得了一定成效。

　　具體運作模式為：由武漢城投根據(jù)項目情況，擬定用地平衡投資方案，再由武漢市政府劃定區(qū)域土地，與基礎(chǔ)設(shè)施項目相結(jié)合，在推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，開展土地整理儲備工作。生地變熟地后，進入土地市場實行招拍掛，土地供應收入在核撥成本、計提各項政策性資金后，全額上繳市財政，再將剩余的凈收益撥付給武漢城投用于建設(shè)項目投資，實現(xiàn)項目總體資金平衡。

　　近年來，武漢城投深諳將純經(jīng)營性項目策劃轉(zhuǎn)換成準經(jīng)營性項目之道，并以土地資源為基礎(chǔ)申貸，以土地收益作為償債基礎(chǔ)，這在土地市場活躍時期可謂是武漢城投獲得資金的最主要渠道。

　　然而，隨著被征地單位的征地拆遷補償標準期望值不斷提高，以及受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，賣地收益急劇萎縮：2009年，武漢通過招拍掛出讓2575公頃土地，成交金額365.5億元。2010年這一數(shù)字增至782.76.億元，2011年迅速降至524.6億元，今年上半年進一步減至273.01億元。

　　不僅如此，本報記者獲悉，目前武漢城投融資形勢日趨嚴峻，各家銀行基本上已停止新增貸款，對公司項目建設(shè)及存量債務(wù)還本付息造成巨大壓力。

　　截至去年9月，武漢城投總資產(chǎn)1303億元，資產(chǎn)負債率高達76%，其所獲銀行授信額度727.81億元，其中尚未使用授信額度為65.40億元。

　　然而，債臺高筑并沒有影響武漢加碼基礎(chǔ)建設(shè)的投資步伐。今年，武漢用于基礎(chǔ)建設(shè)的投入將達到647億元，再創(chuàng)歷年來之最。同時，今年武漢還將開展一批重點項目前期工作，已初步確定列入前期計劃的項目就多達74項，投資總額約1078億元。

　　為保障城建項目的順利推進，不成為“半拉子”工程，武漢城投“在市國土規(guī)劃局的支持下，正在推進所屬分公司擁有的國有劃撥土地變性為出讓用地的事宜”，“利用中央華城、停車場、名都A地塊等項目大力推進招商引資”，并“積極策劃信息管網(wǎng)投資建設(shè)、停車場等自身有現(xiàn)金流的新項目，為進一步做好城建融資工作打好基礎(chǔ)”。

　　可見，除了努力推進第三期20億元中期票據(jù)和第四期20億元公司債券發(fā)行工作等外部輸血外，停車場項目或許正成為武漢城投內(nèi)部提高企業(yè)經(jīng)濟效益、盤活資源的一張新“藥方”。