讓九成業(yè)主繳費(fèi)是個(gè)技術(shù)活

由業(yè)委會(huì)牽頭，漳州薌城九龍城小區(qū)的業(yè)主們籌集了17萬資金，建起小區(qū)大門和保安亭

　　物業(yè)費(fèi)收不齊，是物業(yè)公司普遍反映的“老大難”，也是物業(yè)撤離的主因。海都記者連日走訪發(fā)現(xiàn)，目前泉州普通住宅小區(qū)里，物業(yè)費(fèi)收繳率能達(dá)到90%的并不多。有的小區(qū)因業(yè)主與物業(yè)公司有分歧，物業(yè)費(fèi)繳交率甚至沒過半。

　　眾口難調(diào)之下，小區(qū)僅靠物業(yè)公司管理，很少能盡如人意。反倒是物業(yè)、社區(qū)、業(yè)委會(huì)等通力協(xié)作，共同構(gòu)筑起和諧的小區(qū)。

　　此篇通過對(duì)多個(gè)小區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀走訪，希望能帶來更多小區(qū)管理上的提醒和啟發(fā)。

　　北星社區(qū)海星小區(qū)：

　　物業(yè)費(fèi)收取率不到一半

　　海星小區(qū)是泉州最大的安置房小區(qū)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去頗具現(xiàn)代氣息。走近一看，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生卻令人擔(dān)憂：建筑沙土隨意堆放，生活垃圾散落在小區(qū)過道。

　　海星小區(qū)毗鄰市行政中心，目前共有21棟1820戶住戶、70多家店面。2009年一期交房之初，泉州長(zhǎng)冠物業(yè)接管小區(qū)，后來該物業(yè)撤出，社區(qū)又代管了3年。去年8月，福建南奔物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)駐。談及小區(qū)的管理現(xiàn)狀，該物業(yè)公司董事長(zhǎng)曾志強(qiáng)也是一臉無奈。他說，目前僅入住800多戶，物業(yè)費(fèi)每平方米收取1元，作為安置小區(qū)，未入住的業(yè)主基本未繳物業(yè)費(fèi)，獨(dú)居一戶的老年人也未收繳，物業(yè)費(fèi)收取率不到一半。“整體說來，業(yè)主花錢買服務(wù)的意識(shí)不夠，還有業(yè)主以物業(yè)管理不到位為由拒繳物業(yè)費(fèi)。”曾志強(qiáng)稱，下一步，他將更換小區(qū)老化的監(jiān)控線路，完善一門一卡門禁制度，繼續(xù)加強(qiáng)小區(qū)的衛(wèi)生保潔和安全。他堅(jiān)信，隨著小區(qū)周邊的泉州一中、晉光小學(xué)的投用，小區(qū)的入住率將不斷提升。

　　霞淮社區(qū)豐盛假日城堡：

　　12年換了七八家物業(yè)公司

　　位于霞淮社區(qū)的豐盛假日城堡，于2003年交房。那座砌成城堡形狀的大門，曾經(jīng)讓住戶們對(duì)未來城門里的生活有著美好的向往。

　　可說到小區(qū)的物業(yè)管理，5棟的業(yè)主陳阿姨掰著手指數(shù)落：樓道電梯壞了，反映后物業(yè)沒及時(shí)修；小區(qū)內(nèi)到處是車，業(yè)主沒地方停車；樓道公共場(chǎng)所好久才打掃一次……

　　目前小區(qū)有14棟業(yè)主1500多戶，店面300多家。12年了，這里的物業(yè)來了又走，走了又來，先后換了七八家物業(yè)服務(wù)公司。目前負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)的是泉州市宏思物業(yè)服務(wù)有限公司，已管理該小區(qū)5年多，也是小區(qū)服務(wù)最長(zhǎng)的物業(yè)公司。

　　該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人張景南介紹，作為豐澤區(qū)美麗社區(qū)建設(shè)點(diǎn)，小區(qū)目前正著手整治，經(jīng)業(yè)委會(huì)同意也將整改部分綠化帶增設(shè)停車位，所以當(dāng)前小區(qū)看起來會(huì)不那么清潔。至于業(yè)主反映的問題，他們也會(huì)盡快改進(jìn)。

　　張景南說，豐盛假日是十多年的老舊小區(qū)，設(shè)施設(shè)備常出現(xiàn)問題，尤其是化糞池老化嚴(yán)重，電梯也常要維修維保。而最關(guān)鍵的是，小區(qū)物業(yè)的收繳率只有近70%，物業(yè)費(fèi)收不齊，小區(qū)運(yùn)行就比較困難。

　　北峰街道見龍亭小區(qū)：

　　滿意度調(diào)查改善小區(qū)亂象

　　去年8月，見龍亭小區(qū)因短時(shí)間內(nèi)多次破管停水，影響了1200余戶居民正常用水，本報(bào)曾進(jìn)行過報(bào)道。緊接著，該小區(qū)又因大面積停電、電梯維修拖拉、裝修垃圾隨處可見等問題再次見諸報(bào)端，并在當(dāng)月的物業(yè)管理考評(píng)中以49分的低分居泉州市區(qū)綜合考評(píng)末位。近日，記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)衛(wèi)生、綠化等方面做得很不錯(cuò)，他們是怎么改善的？

　　見龍亭小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理陳先生介紹，見龍亭是泉州市最大的保障性住房小區(qū)，集安置房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等為一體，入住1500多戶，入住率約50%。為了能與業(yè)主直接對(duì)話，物業(yè)主動(dòng)聯(lián)系了一些有威望的業(yè)主代表，通過他們加強(qiáng)與其他業(yè)主的溝通。

　　去年，他們還嘗試著進(jìn)行滿意程度調(diào)查。比如，有8%的業(yè)主對(duì)于屋頂漏水有意見，部分業(yè)主對(duì)安保管理等不信任。了解到業(yè)主的具體訴求，才能個(gè)個(gè)擊破。如今，陳經(jīng)理正打算整治停車亂象，他希望通過統(tǒng)一管理，降低車輛失竊的可能。

　　陳經(jīng)理也表示，小區(qū)管理更需要“四位一體”的配合，建設(shè)指揮部把好工程關(guān)、社區(qū)委員會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)、物業(yè)公司做好管家、業(yè)主委員會(huì)做好橋梁，才能一起將小區(qū)管理品質(zhì)提上來。

　　目前，小區(qū)安置房的物業(yè)費(fèi)收取率達(dá)到92%，經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)到80%，整體尚能滿足小區(qū)運(yùn)作。

　　漳州薌城九龍城小區(qū)：

　　業(yè)委會(huì)自治中的佼佼者

　　解聘物業(yè)公司，這是業(yè)主和物業(yè)矛盾集中爆發(fā)的結(jié)果。這種情況下，業(yè)主委員會(huì)能把小區(qū)管理得井井有條的屈指可數(shù)。漳州薌城區(qū)九龍城北區(qū)無疑是其中的佼佼者。九龍城小區(qū)分南北兩區(qū)，以南昌路為界，7至10幢為北區(qū)，共280戶。昨天，海都記者到九龍城北區(qū)實(shí)地走訪，由業(yè)主自愿捐款10多萬元建設(shè)的大門已于年初啟用，實(shí)行封閉式管理。最近兩年來，該小區(qū)只有一戶業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，已收取的物業(yè)費(fèi)扣除小區(qū)管理成本，還結(jié)余9萬多元。

　　小區(qū)該怎么自治？由全體業(yè)主公投決定！

　　小區(qū)業(yè)委會(huì)顧問阮阿伯介紹，業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)了一名職業(yè)經(jīng)理人，業(yè)委會(huì)成員帶頭交清了物業(yè)費(fèi)，并且公示小區(qū)的收入開支。對(duì)于公共事務(wù)，業(yè)委會(huì)都會(huì)事先征求多數(shù)業(yè)主的同意再執(zhí)行。2013年年底，九龍城小區(qū)業(yè)委會(huì)倡議建設(shè)小區(qū)大門，這是一筆不小的開支，但部分業(yè)主反對(duì)使用公維金，怎么辦？業(yè)委會(huì)另辟蹊徑，征得多數(shù)業(yè)主同意后，向業(yè)主募集資金，一共籌得17萬元，順利修起了大門和保安崗?fù)ぁ?ldquo;自治的好處，是業(yè)主們可以用最少的錢，做更多想做的事。”阮阿伯說。

　　對(duì)于業(yè)委會(huì)自治，漳州市物管站一名工作人員有不同看法。“小區(qū)物業(yè)管理很龐雜，涉及消防、電梯等公用設(shè)備的維護(hù)，需要專業(yè)的知識(shí)，只靠業(yè)主的一腔熱血，是很難自治起來的。”這名工作人員說，相關(guān)法律對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管仍處于空白。該工作人員建議，物業(yè)管理面積超過5萬平方米的，最好交給專業(yè)的物業(yè)公司去管理。畢竟，物業(yè)企業(yè)若亂作為，有關(guān)部門可依法按規(guī)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管約束。

拒繳物業(yè)費(fèi)擬納入征信系統(tǒng)

張娟/漫畫

　　物業(yè)費(fèi)難收繳引起的惡性循環(huán)，正是小區(qū)難管的癥結(jié)所在，該如何破解？

　　據(jù)透露，新的《福建物業(yè)管理?xiàng)l例》正處征求意見稿階段，意見稿就提出，對(duì)小區(qū)業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，擬納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

　　泉州市住建部門相關(guān)人士也透露，今后泉州住宅的物業(yè)費(fèi)將由業(yè)委會(huì)收取，若是物業(yè)服務(wù)公司代勞的話，那么費(fèi)用收取的蓋章則加蓋業(yè)委會(huì)，而物業(yè)公司的費(fèi)用，則根據(jù)合同約定，由業(yè)委會(huì)支付。

　　業(yè)主拒絕物業(yè)費(fèi) 擬納入個(gè)人征信系統(tǒng)

　　泉州市物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)鄭鎮(zhèn)安認(rèn)為，關(guān)鍵是物業(yè)要誠(chéng)信，承諾就要兌現(xiàn)，這是企業(yè)生存的生命力，而業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)，也要有花錢買服務(wù)的意識(shí)。

　　鄭鎮(zhèn)安介紹，如何解決業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)這一難題，有人曾建議，應(yīng)納入失信記錄范疇。而對(duì)于不誠(chéng)信的物業(yè)企業(yè)，通過業(yè)委會(huì)撤換物業(yè)公司，或業(yè)主可向行政主管部門投訴，行政主管部門的誠(chéng)信系統(tǒng)內(nèi)，記錄投訴的次數(shù)等，并對(duì)誠(chéng)信較差的企業(yè)，限制其企業(yè)接盤，以起到監(jiān)督督促的作用。“待泉州實(shí)現(xiàn)地方立法，建議加快對(duì)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主誠(chéng)信立法，對(duì)他們的不誠(chéng)信行為加以限制。”

　　泉州市住建局相關(guān)人員透露，新的《福建物業(yè)管理?xiàng)l例》征求意見稿就提出，對(duì)小區(qū)業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，擬納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

　　其實(shí)這樣的做法，國(guó)內(nèi)其他地方也在嘗試。據(jù)現(xiàn)代快報(bào)報(bào)道，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》征求意見稿也提到，業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反法律法規(guī)、管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。但這個(gè)條文引起了市民的熱議，在一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)投票中，有八成網(wǎng)友對(duì)這個(gè)規(guī)定投反對(duì)票。目前南京市人大常委會(huì)經(jīng)一審對(duì)草案作了修改：對(duì)欠交物業(yè)費(fèi)、公攤水電費(fèi)等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)后，仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

　　泉州住宅物業(yè)費(fèi)

　　設(shè)想改由業(yè)委會(huì)收取

　　泉州市住建局相關(guān)人員稱，目前，就提升物業(yè)管理水平，該局與物業(yè)協(xié)會(huì)正對(duì)市區(qū)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀做調(diào)研，內(nèi)容涉及業(yè)委會(huì)的成立、物業(yè)費(fèi)的繳交、業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)規(guī)范管理、各行政主管部門齊抓共管等。

　　該人士指出，下一步，泉州將進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)，充分發(fā)揮其作用。“有個(gè)初步的意向，今后泉州住宅的物業(yè)費(fèi)將由業(yè)委會(huì)收取，若是物業(yè)服務(wù)公司代勞的話，那么費(fèi)用收取的蓋章則加蓋業(yè)委會(huì)。而物業(yè)公司的費(fèi)用，則根據(jù)合同約定，由業(yè)委會(huì)支付。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)有何意見建議，可反映給業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)督促物業(yè)公司整改。若物業(yè)服務(wù)實(shí)在做得不到位，管理實(shí)在太差的話，則可由業(yè)委會(huì)解雇，另聘其他物業(yè)公司。”

　　福建賢泰律師事務(wù)所律師李文質(zhì)認(rèn)為，緩和業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，需提高業(yè)主和物業(yè)公司的履約精神，合同簽了就該按合同來履行，一方如果沒有履行可以到法院起訴對(duì)方，而不是“惡對(duì)惡”的方式解決。

　　李文質(zhì)指出，雙方容易發(fā)生糾紛，另一個(gè)重要原因就是《物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容約定不清楚，特別是物業(yè)幾個(gè)關(guān)鍵服務(wù)項(xiàng)目，例如安全、衛(wèi)生。一般物業(yè)合同只是籠統(tǒng)約定要維護(hù)小區(qū)安全和保持衛(wèi)生，但怎樣算是維護(hù)小區(qū)安全，沒有明確，致使雙方對(duì)何為遵守合同約定產(chǎn)生矛盾，直接導(dǎo)致是否交物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生糾紛。建議在《物業(yè)服務(wù)合同》中就物業(yè)的關(guān)鍵服務(wù)項(xiàng)目要有更仔細(xì)的約定，物業(yè)公司是否已經(jīng)履約就有參照的標(biāo)準(zhǔn)，有了標(biāo)準(zhǔn)就好辦事。