自營(yíng)式物管最普遍 業(yè)主基本不用花錢(qián)

海都駐臺(tái)記者探訪 臺(tái)灣物業(yè)管理模式

海都駐臺(tái)記者陳麗娟 連線臺(tái)北

　　林先生，臺(tái)北市忠孝東路4段559巷富陽(yáng)大樓的總務(wù)。說(shuō)是總務(wù)，其實(shí)整個(gè)大廈連他在內(nèi)，只有2名管理人員。

　　富陽(yáng)大樓相當(dāng)于酒店式公寓，打理起來(lái)比較簡(jiǎn)單。大部分租戶(hù)入住前，會(huì)一次性繳清一年的租金和物業(yè)管理費(fèi)。如果是季度繳的，就需要多交一個(gè)月的押金。“為了管理的方便。”林先生說(shuō)，臺(tái)灣雖然很少出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)欠繳的現(xiàn)象，但為了避免麻煩，大部分酒店式公寓都實(shí)行這一模式。

　　林先生本身還是隔壁鼎園大樓小區(qū)管委會(huì)的“財(cái)務(wù)委員”。“我老板在隔壁小區(qū)有5個(gè)單元的房子，所以我就身兼兩職。”林先生笑著解釋道。

　　鼎園大樓實(shí)行的是臺(tái)灣最普遍的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理。所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，和大陸的業(yè)委會(huì)自治模式相似，由樓房業(yè)主自己打理。臺(tái)灣物業(yè)管理學(xué)會(huì)秘書(shū)陳女士說(shuō)，早期臺(tái)灣小區(qū)的建筑物大多只有一幢，因而這種形式最為多見(jiàn)。

　　業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢(shì)是，業(yè)主基本不用花錢(qián)或者花很少的錢(qián)，也能對(duì)普通住宅樓房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。整個(gè)小區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打理；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物，由管委會(huì)管理。

　　管委會(huì)管理純屬義務(wù)，沒(méi)有任何報(bào)酬。委員一般任期一年，每月開(kāi)會(huì)一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問(wèn)題。“幾乎每個(gè)業(yè)主都會(huì)輪到當(dāng)管委會(huì)成員，因而每個(gè)業(yè)主對(duì)小區(qū)的責(zé)任心也比較強(qiáng)。”林先生說(shuō)道。

　　臺(tái)灣地區(qū)的小區(qū)均實(shí)行住戶(hù)公約制度，公約中明確規(guī)定，所有住戶(hù)都要愛(ài)護(hù)使用房屋及設(shè)施，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和整潔。如有人違反了公約，就會(huì)受到本樓其他住戶(hù)的譴責(zé)，這也為自營(yíng)管理創(chuàng)造了條件。在這一前提下，每個(gè)戶(hù)主每月需繳交的管理費(fèi)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)并不重。

　　社會(huì)分工細(xì)化

　　小區(qū)各種服務(wù)均外包

　　臺(tái)灣物業(yè)管理學(xué)會(huì)秘書(shū)陳女士介紹，臺(tái)灣的住宅小區(qū)管理涉及的同樣是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司。不過(guò)，住宅小區(qū)管理的相關(guān)事務(wù)均由業(yè)主“自主”決定，包括選舉業(yè)主委員會(huì)、是否聘請(qǐng)物業(yè)管理公司、確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，與政府部門(mén)無(wú)關(guān)。

　　同時(shí)，受聘的物業(yè)管理公司不能直接向業(yè)主收管理費(fèi)，而是由業(yè)主委員會(huì)收取后存入專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，按月向物業(yè)公司撥付。業(yè)主委員會(huì)的“監(jiān)察委員”和“財(cái)務(wù)委員”履行“會(huì)計(jì)、出納”的職責(zé)，共同負(fù)責(zé)撥付費(fèi)用。

　　陳女士解釋?zhuān)绻飿I(yè)公司服務(wù)不好，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解聘，無(wú)需政府部門(mén)介入。

　　采訪中，海都駐臺(tái)記者發(fā)現(xiàn)，有意思的是，臺(tái)灣的物業(yè)管理隊(duì)伍非常精干，一般專(zhuān)職人員都很少。對(duì)此，物業(yè)資深從業(yè)人員楊先生透露，這是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的保安都是外包服務(wù)。據(jù)介紹，臺(tái)灣物業(yè)公司的市場(chǎng)化程度比較高，像大陸常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商自己組建物業(yè)服務(wù)公司管理自己房產(chǎn)的情況很少。物業(yè)服務(wù)公司主要是管理型的，專(zhuān)業(yè)管理和服務(wù)基本上分離，清潔、綠化、滅蟲(chóng)、設(shè)備管理等一般都分包給相關(guān)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司。

　　社會(huì)分工的細(xì)化，在這種模式下，物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)低一些，但管理的水平和效率卻很高，出現(xiàn)業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象也鮮有出現(xiàn)。

　　陳女士說(shuō)，偶爾出現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)因物業(yè)費(fèi)繳交而出現(xiàn)糾紛現(xiàn)象，每個(gè)社區(qū)內(nèi)都成立了專(zhuān)門(mén)的社區(qū)調(diào)解委員會(huì)，予以調(diào)解。調(diào)解不成功的，則通過(guò)走法律途徑解決。（海都記者 曾小琴 劉淑清 林深圳 海都駐臺(tái)記者 陳麗娟 攝影 白志強(qiáng) 田米 編輯 陳世國(guó) 王子予 視覺(jué) 肖美瑞 張娟）