自營式物管最普遍 業(yè)主基本不用花錢

海都駐臺記者探訪 臺灣物業(yè)管理模式

海都駐臺記者陳麗娟 連線臺北

　　林先生，臺北市忠孝東路4段559巷富陽大樓的總務(wù)。說是總務(wù)，其實整個大廈連他在內(nèi)，只有2名管理人員。

　　富陽大樓相當于酒店式公寓，打理起來比較簡單。大部分租戶入住前，會一次性繳清一年的租金和物業(yè)管理費。如果是季度繳的，就需要多交一個月的押金。“為了管理的方便。”林先生說，臺灣雖然很少出現(xiàn)物業(yè)費欠繳的現(xiàn)象，但為了避免麻煩，大部分酒店式公寓都實行這一模式。

　　林先生本身還是隔壁鼎園大樓小區(qū)管委會的“財務(wù)委員”。“我老板在隔壁小區(qū)有5個單元的房子，所以我就身兼兩職。”林先生笑著解釋道。

　　鼎園大樓實行的是臺灣最普遍的業(yè)主自營式物業(yè)管理。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，和大陸的業(yè)委會自治模式相似，由樓房業(yè)主自己打理。臺灣物業(yè)管理學(xué)會秘書陳女士說，早期臺灣小區(qū)的建筑物大多只有一幢，因而這種形式最為多見。

　　業(yè)主自營式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。整個小區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打理；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物，由管委會管理。

　　管委會管理純屬義務(wù)，沒有任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。“幾乎每個業(yè)主都會輪到當管委會成員，因而每個業(yè)主對小區(qū)的責任心也比較強。”林先生說道。

　　臺灣地區(qū)的小區(qū)均實行住戶公約制度，公約中明確規(guī)定，所有住戶都要愛護使用房屋及設(shè)施，維護環(huán)境衛(wèi)生和整潔。如有人違反了公約，就會受到本樓其他住戶的譴責，這也為自營管理創(chuàng)造了條件。在這一前提下，每個戶主每月需繳交的管理費經(jīng)濟負擔并不重。

　　社會分工細化

　　小區(qū)各種服務(wù)均外包

　　臺灣物業(yè)管理學(xué)會秘書陳女士介紹，臺灣的住宅小區(qū)管理涉及的同樣是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司。不過，住宅小區(qū)管理的相關(guān)事務(wù)均由業(yè)主“自主”決定，包括選舉業(yè)主委員會、是否聘請物業(yè)管理公司、確定物業(yè)管理收費標準等，與政府部門無關(guān)。

　　同時，受聘的物業(yè)管理公司不能直接向業(yè)主收管理費，而是由業(yè)主委員會收取后存入專門賬戶，按月向物業(yè)公司撥付。業(yè)主委員會的“監(jiān)察委員”和“財務(wù)委員”履行“會計、出納”的職責，共同負責撥付費用。

　　陳女士解釋，如果物業(yè)公司服務(wù)不好，業(yè)主委員會有權(quán)解聘，無需政府部門介入。

　　采訪中，海都駐臺記者發(fā)現(xiàn)，有意思的是，臺灣的物業(yè)管理隊伍非常精干，一般專職人員都很少。對此，物業(yè)資深從業(yè)人員楊先生透露，這是因為小區(qū)內(nèi)的保安都是外包服務(wù)。據(jù)介紹，臺灣物業(yè)公司的市場化程度比較高，像大陸常見的開發(fā)商自己組建物業(yè)服務(wù)公司管理自己房產(chǎn)的情況很少。物業(yè)服務(wù)公司主要是管理型的，專業(yè)管理和服務(wù)基本上分離，清潔、綠化、滅蟲、設(shè)備管理等一般都分包給相關(guān)的專業(yè)服務(wù)公司。

　　社會分工的細化，在這種模式下，物業(yè)企業(yè)的運營成本相對低一些，但管理的水平和效率卻很高，出現(xiàn)業(yè)主欠繳物業(yè)費的現(xiàn)象也鮮有出現(xiàn)。

　　陳女士說，偶爾出現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)因物業(yè)費繳交而出現(xiàn)糾紛現(xiàn)象，每個社區(qū)內(nèi)都成立了專門的社區(qū)調(diào)解委員會，予以調(diào)解。調(diào)解不成功的，則通過走法律途徑解決。（海都記者 曾小琴 劉淑清 林深圳 海都駐臺記者 陳麗娟 攝影 白志強 田米 編輯 陳世國 王子予 視覺 肖美瑞 張娟）