近日，網上流傳一份《關于進一步加強蘇州市區(qū)房地產市場管理的實施意見》的文件，文件從土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個方面對蘇州房地產市場進行新的部署和要求，可謂全鏈條、全覆蓋、立體式的調控新規(guī)。

　　其中最引人注目的當屬針對非戶籍居民購房。文件明確提出：非戶籍居民申請第二套住房，需提供2年內累計1年納稅記錄或社保證明，首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。這也意味著，蘇州或將成為首個重啟限購的二線城市，雖然針對的對象僅為非戶籍居民的二套房。

　　“除了土拍新規(guī)尚未確認，其他基本確認了，昨天住建局已經召集開發(fā)商開會，口頭傳達了上述文件內容，正式發(fā)布的時間待定。”蘇州某品牌房企負責人說，此次蘇州針對外地戶籍居民除了限貸，還增加了限購，這是比較有亮點的地方。“本次限購只針對外地人，蘇州本地人不限，而且外地人只限第二套，還是兩年中有一年社保即可，所以總體比較溫和，對市場的影響不大，可能只是心理層面的影響。”

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，蘇州此類政策，體現(xiàn)了供給側結構性改革的思路，也體現(xiàn)了對于下半年房價管控的決心。由于強調的政策實施范圍為蘇州市區(qū)，這意味著昆山、太倉等下轄縣市并不包括在內。

　　高價地兩個月內付清地款

　　由于此前蘇州已經針對預售管理、價格管理、戶籍居民信貸作出了相關規(guī)定，因此文件在這幾個方面只是做了重申，新出臺的規(guī)定除了非戶籍居民的限購限貸，還有土地出讓方面的新規(guī)則。文件稱，蘇州將加大土地供應，今后3年，市區(qū)每年供地400公頃，其中普通住宅不低于70%，增加單批次供應。參與土地競拍的房企，保證金由20%調整為30%以上，首付款由50%調整為60%以上，3個月內全款付清。同時，設定土地出讓市場指導價，超過市場指導價，2個月付清全款，超市場指導價，工程封頂預售，超市場指導價10%，竣工驗收后預售，超市場指導價25%，終止網上競拍，轉“一次性報價方式”競價，此環(huán)節(jié)最接近所有報價平均價則為競得者。公積金貸款政策方面，第二次使用，首付比例由20%調整為30%，利率上浮10%。

　　蘇州某當地房企負責人也稱，調控政策原計劃8月初出臺，但考慮到要和南京同步，所以就放了一放，“土地競拍的新規(guī)會增加開發(fā)商的現(xiàn)金流成本，使得開發(fā)商舉牌會更謹慎，同時也會促進開發(fā)商聯(lián)合拿地。”

　　在土地競價的規(guī)則制定上，應該說蘇州頗費心思。通過設定土地出讓的市場指導價，能夠有效抑制高地價現(xiàn)象的出現(xiàn)。當然從此類規(guī)則來看，還是有很多新意的。比如說超過市場指導價，那么土地出讓金繳付和工程項目等都有嚴格規(guī)定，需要2個月內付清全款，而且工程必須以準現(xiàn)房的模式銷售，這都會增加房企的資金成本，所以拿地過程中自然會有所克制。而超過市場指導價10%的，那么就需要通過現(xiàn)房進行銷售，這其實也暗示了現(xiàn)房銷售的模式在蘇州悄然啟動。對于超過25%的指導價的土地，后續(xù)定價規(guī)則不是“價高者得”，而是最接近報價平均價的價格成為土地最終價，這會使得高價拍地房企失去拿地資格，最后會使得土地報價更接近房企意愿認可的價格。