­　　事件：

­　　公司公布2016 年年報，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入總額 635.73 億元，同比增長 29.2%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤95.81 億元，同比增長97.5%。2015 年公司完成換股吸收合并招商地產(chǎn)，會計口徑凈利潤需剔除原招商地產(chǎn)少數(shù)股東損益，在對上年同期凈利潤同口徑調(diào)整后，報告期歸屬上市公司股東凈利潤同比增長 39%；基本每股收益1.21 元/股，擬每10 股派息5 元（含稅）。

­　　觀點：

­　　營業(yè)收入和凈利潤同比均大幅增長。公司實現(xiàn)營業(yè)收入總額 635.73億元，同比增長 29.2%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤95.81億元，同比增長97.5%。2015年公司完成換股吸收合并招商地產(chǎn)，會計口徑凈利潤需剔除原招商地產(chǎn)少數(shù)股東損益，在對上年同期凈利潤同口徑調(diào)整后，報告期歸屬上市公司股東凈利潤同比增長 39%。

­　　公司全年營收635.73 億元，88%來源于社區(qū)開發(fā)與運營，貢獻毛利181.15 億元，毛利下降2.62 個百分點至32.27%；第二大業(yè)務(wù)園區(qū)開發(fā)與運營營收總額為70.94 億元，貢獻毛利潤總額36.66 億元；郵輪業(yè)務(wù)營收同比變動幅度不大，預(yù)期未來隨著各項支持政策的落地將表現(xiàn)出較快的增長態(tài)勢。值得關(guān)注的是，公司2016 年各項業(yè)務(wù)毛利率均有所下滑，預(yù)期隨著2016 年高毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)增加，毛利率有望實現(xiàn)階段性回升。

­　　公司凈利潤中有一大部分來源于投資凈收益，主要歸因于公司銷售了蛇口區(qū)持有多年的經(jīng)營性物業(yè)“南海意庫夢工場”和“深圳前海灣花園”，總計實現(xiàn)投資收益36.1 億元。

­　　公司2016 年業(yè)績超預(yù)期，超過吸收合并時承諾的85.85 億元12%，預(yù)期隨著高毛利項目進入結(jié)轉(zhuǎn)周期和公司控費效果進一步提升，公司2017 年完成業(yè)績承諾103 億元為大概率事件。

­　　銷售金額和面積創(chuàng)新高，為未來業(yè)績提供保障。報告期內(nèi)，招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售額739 億元，同比增長28%，簽約銷售面積471 萬平米，同比增長36%，銷售均價1.57 萬/平，排名處于行業(yè)先列水平，為未來業(yè)績快速增長奠定堅實基礎(chǔ)。從營收貢獻區(qū)域來源來看，華東區(qū)域占比41%，首次超過深圳，主要歸因于華東市場火爆和公司的前瞻性布局，深圳占比16%，華南占比14%，華中占比16%，華北占比13%。值得關(guān)注的是，公司營銷能力顯著提升，2016 年總貨值去化率達到64%，較前一年提升約10%。

­　　多渠道拿地提升資源獲取能力。公司資源獲取總量提升，2016年拿地金額905億元，為以往年度最高金額的3倍之外，其中50%項目為合作拿地，公司實際支付僅略超450億元；土地購置面積為702萬平，權(quán)益建面431萬方，所有項目均布局于一、二線城市，其中一線52%，二線占比48%。公司擁有大量土地儲備，可確保未來2年業(yè)績增長。公司總土地儲備面積1826萬方，其中權(quán)益建面1290萬方，總貨值約為2300億元，如果以當(dāng)前公司開發(fā)速度來看，土地儲備略有不足，預(yù)期未來公司還將加大土地儲備力度。

­　　2016年，公司實際控制人招商局集團與深圳市前海管理局簽署了框架協(xié)議，以公司控股的平臺為主體，建立分別實際控股50%的合資公司，通過合資公司推進2.9平方公里的土地整備和開發(fā)建設(shè)，我們認為這種“小政府+大企業(yè)”的模式能夠最大化實現(xiàn)集團和公司的利益，公司的深度參與使其能夠分享前海未來成長為深圳新中心的巨大收益，尤其是在當(dāng)前城市核心區(qū)域地王頻出的背景下，公司實際參與開發(fā)的地塊具有巨大的市場價值。

­　　郵輪業(yè)務(wù)突飛猛進。郵輪業(yè)務(wù)作為公司重點發(fā)展的業(yè)務(wù)，報告期內(nèi)取得了巨大進展。截止2016年底，太子灣郵輪母港共接待郵輪14艘次，運載郵輪旅客約2.23萬人次。

­　　中國郵輪旅游發(fā)展實驗區(qū)落地蛇口工業(yè)區(qū)太子灣，占地面積9.4平方公司。受益于這一政策，公司將以郵輪母港建設(shè)為核心，打造集旅游運營、餐飲購物、免稅貿(mào)易、酒店文娛、港口地產(chǎn)、金融服務(wù)等于一體的郵輪產(chǎn)業(yè)鏈。我們認為公司對郵輪業(yè)務(wù)制定的戰(zhàn)略發(fā)展思路清晰，未來將與招商局集團的強大金融基因（招商銀行、招商證券、招商基金等）相協(xié)同，探索輕資產(chǎn)運營模式，嘗試資產(chǎn)證券化路徑，未來有望產(chǎn)生巨大的協(xié)同發(fā)展效應(yīng)。

­　　創(chuàng)新業(yè)務(wù)全面開花。公司基于自身特點，布局教育、醫(yī)療及健康管理、養(yǎng)老服務(wù)等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，報告期內(nèi)碩果累累。與G30 國際教育集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將國際學(xué)校落地到前海片區(qū)；美倫健康中心的高端體檢服務(wù)已經(jīng)日趨成熟，廣州金山谷養(yǎng)老公寓及高端護理院已經(jīng)完成封頂。公司在創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的布局屬于試水范疇，為公司加大多個領(lǐng)域投資積累寶貴的經(jīng)驗。

­　　風(fēng)險提示：前海土地整備和開發(fā)不及預(yù)期、房地產(chǎn)市場銷售不及預(yù)期

­　　結(jié)論：

­　　公司自2015 年完成重組以后形成了社區(qū)開發(fā)與運營、郵輪和園區(qū)三大業(yè)務(wù)板塊，多個板塊協(xié)同發(fā)展的格局已定。蛇口大量優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)和前海大量核心區(qū)域土地開發(fā)參與權(quán)是公司核心價值所在，未來隨著深圳前海新中心的快速發(fā)展，將顯現(xiàn)出巨大的市場價值。同時，公司是“國企改革”、“自貿(mào)區(qū)”和“一帶一路”題材股，隨著各個國家戰(zhàn)略持續(xù)推進，將有望享受相關(guān)政策紅利。我們預(yù)計公司2017 年-2019 年營業(yè)收入分別為804 億元、974 元和1173 億元，每股收益分別為1.58 元、1.83 元和2.17 元，對應(yīng)PE 分別為11.24、9.69 和8.17，維持公司“強烈推薦”評級。