近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與中央城市工作會(huì)議召開，再次將房地產(chǎn)推上了熱門話題。會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存。

　　中央城市工作會(huì)議對(duì)應(yīng)的是全國的“大生態(tài)”，而泉州的“小環(huán)境”如何？就在23日，泉州今年最后一場(chǎng)土地拍賣中，四幅商住地引得近20家高端房地產(chǎn)企業(yè)角逐，2015-18號(hào)地塊更以6789.45/平方米的價(jià)格成為泉州第一樓面價(jià)。這也成為業(yè)內(nèi)人士分析泉州樓市展現(xiàn)回暖趨勢(shì)的有力證據(jù)。

　　有關(guān)部門透露，面對(duì)新契機(jī)，泉州已迅速行動(dòng)，著手開始醞釀落地政策。連日來，記者走訪相關(guān)部門、房企、樓盤負(fù)責(zé)人、市民，共同探討地產(chǎn)去庫存政策與中心城區(qū)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)。各界均期待，政策紅利加快釋放，為泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展添柴加薪。

在公共配套和房企開發(fā)的雙重作用下，城東片區(qū)功能日益完備。（張九強(qiáng) 攝）　　

降息、降準(zhǔn)——公積金 首付下調(diào)有效推動(dòng)購房

　　樓市有所回暖，但仍存在一定壓力。面對(duì)全國“化解房地產(chǎn)庫存”釋放出的強(qiáng)烈政策信號(hào)，各界也希望，泉州能以此為契機(jī)，進(jìn)一步加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步伐。實(shí)際上，近年來我市各種購房政策大禮包就頻頻派送，各地政府針對(duì)自身情況推出不少組合禮包。

　　今年9月，泉州市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，就公積金貸款首付、額度，以及購房子女就學(xué)等出臺(tái)優(yōu)惠政策。包括購買首套房、首改房的職工，允許提取住房公積金充抵首付款；已結(jié)清首次住房公積金貸款的，再購房最低首付款比例由30%降低至20%，且不再受相隔12個(gè)月的限制；夫妻雙方均繳存公積金，最高貸款額度由60萬元調(diào)整到80萬元等等。國家層面更是祭出“大招”，今年來五次降息降準(zhǔn)，進(jìn)一步降低了購房者置業(yè)和房企融資的成本。

　　“今年相較往年優(yōu)惠不少，公積金購房首付下調(diào)及五次降息降準(zhǔn)，大大刺激了有公積金及需要按揭的工薪階層買房的需求。”福建資潤房地產(chǎn)營銷公司總經(jīng)理劉曉松告訴記者，今年來不少限制性購房措施有所放開，不再單純的“一刀切”，助力了泉州房市的回暖。

　　“今年的政策福利確實(shí)很給力，但我相信這只是前奏，明年將有更多組合政策推出。”泉州市金利來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理林白清說道，開發(fā)商應(yīng)抓住政策機(jī)遇加大促銷力度，調(diào)整銷售策略，挖掘潛在的剛需群體，同時(shí)也期待更深入更具實(shí)質(zhì)性的利好措施。

　　采訪中不少業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的均衡，注重品質(zhì)，滿足消費(fèi)者日益增長的居住環(huán)境需求。另一方面，也期待中央政策出臺(tái)后，泉州能推出更具針對(duì)性的措施。

晉江兩岸同城化步伐加快，將促進(jìn)南岸房產(chǎn)去庫存。（陳起拓 攝）

人口、經(jīng)濟(jì)支撐——樓市今年3月起已現(xiàn)回暖趨勢(shì)

　　社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心日前聯(lián)合發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告2015—2016》顯示，截至今年年底，我國商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存，即現(xiàn)房待售面積約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月；期房庫存，即在建待售面積35.7億平方米，需要4.5年來消化。

　　值得注意的是，自中央城市工作會(huì)議召開以來，眾多權(quán)威人士提出，“去庫存”并非“一刀切”。全國樓市已進(jìn)入大分化時(shí)期，“庫存”問題主要存在于人口大面積流出、經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)的三、四線城市，“因城施策”成為呼聲。

　　縱觀泉州，作為經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)16年居全省首位的城市，經(jīng)濟(jì)與人口支撐能力得到各界肯定。根據(jù)Business Insider（美國知名數(shù)字媒體創(chuàng)業(yè)公司、在線新聞平臺(tái)）對(duì)全球600個(gè)人口密度較大的城市進(jìn)行的分析，計(jì)算出了我國15個(gè)從1990年到2025年間預(yù)計(jì)人口增長最快的城市，其中就包括泉州。

　　在過去5年里，中國形成了三大三小6個(gè)人口增長中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周邊城市；“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。業(yè)內(nèi)人士指出，包括泉州在內(nèi)的這些區(qū)域，房價(jià)將獲得“人”和“錢”的雙重支撐。

　　今年來，加碼新政利好的持續(xù)發(fā)酵，以及近期股市震蕩所帶來的資金回歸，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)也現(xiàn)回暖趨勢(shì)。自3月起，泉州豐澤、鯉城、洛江、泉港、泉州臺(tái)商投資區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)月度成交數(shù)據(jù)企穩(wěn)回升。

產(chǎn)品、服務(wù)提升——開發(fā)商稱自主降價(jià)空間已不大

　　在泉州中心城區(qū)，過去“有房就能贏天下”的粗放型發(fā)展模式已經(jīng)不合時(shí)宜，市場(chǎng)回歸到產(chǎn)品、品牌、服務(wù)等綜合素質(zhì)的全面比拼。

　　“受大環(huán)境影響，經(jīng)過兩年時(shí)間的調(diào)整，泉州房價(jià)已經(jīng)基本沒有下調(diào)的空間。”東海開發(fā)副總經(jīng)理梁軍毅表示，“中央政策一出，各房企也在積極等待泉州落地政策，畢竟，從房企、樓盤自身層面，自主降價(jià)空間已不大。決定商品市場(chǎng)價(jià)格最主要的兩個(gè)元素是供給與需求,中心城區(qū)板塊樓市供給、需求相對(duì)平穩(wěn)，所以房價(jià)波動(dòng)不大。”

　　“泉州的房價(jià)經(jīng)過多年的不斷鞏固，已經(jīng)是很穩(wěn)健的價(jià)格。”冠亞集團(tuán)企劃營銷管理中心總監(jiān)林謀章表示，基本上，開發(fā)商會(huì)根據(jù)自身資金實(shí)力、項(xiàng)目特點(diǎn)來決定價(jià)格利潤空間，不會(huì)輕易做調(diào)整。

　　也正因?yàn)槿绱?，中央政策出臺(tái)后，泉州房企并未像部分城市房企一般跟風(fēng)降價(jià)。反而，23日的土地拍賣后，部分房企還取消了折扣。

　　業(yè)內(nèi)人士共同期盼，市政府在升級(jí)政策利好、刺激市民購買時(shí)，多制定扶持房企提升品質(zhì)、品牌、服務(wù)的相關(guān)政策。等待中，不少泉州房企、樓盤已展開行動(dòng)。

　　就在26日，東海開發(fā)與國內(nèi)規(guī)模最大的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)航企業(yè)——萬科物業(yè)正式攜手，萬科物業(yè)控股東海灣物業(yè)。這意味著，東海灣開發(fā)有限公司的所有樓盤都可以享受到萬科高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。

　　梁軍毅指出，順應(yīng)市民對(duì)提升人居品質(zhì)的需求，現(xiàn)在，房企正積極在增值服務(wù)上做文章，除引入全國知名高端物業(yè)管理外，他們還通過贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)抵用券，“老帶新”贈(zèng)送車位抵用券等方式提升產(chǎn)品附加值，不斷捐資完善周邊教育等配套，以此吸引消費(fèi)者。泉州星光耀房產(chǎn)策劃總監(jiān)王琨介紹，星光耀也致力對(duì)平臺(tái)進(jìn)行資源整合，以高品質(zhì)的SOHO產(chǎn)品吸引企業(yè)入駐，形成高端綜合體。

片區(qū)、板塊效應(yīng)顯現(xiàn)——國內(nèi)一線房企看好泉州市場(chǎng)

　　自2013年萬科、泰禾、建發(fā)、碧桂園、陽光城、恒大等一線房企密集搶灘泉州后，近兩年來，大型房企的身影更是頻頻出現(xiàn)于泉州各個(gè)角落。除了中航城入駐晉江，萬達(dá)落子安溪，世茂拿下紫帽、臺(tái)商區(qū)地塊外，恒大還拿下了橋南、洛江、東海等地多個(gè)項(xiàng)目。

　　就在大家以為這幕搶灘大戲會(huì)暫且告一段落的時(shí)候，這幾天，保利強(qiáng)勢(shì)入駐城東又在大家的“朋友圈”內(nèi)火了一把。業(yè)內(nèi)人士稱，整個(gè)城東板塊有望延續(xù)“保利效應(yīng)”，迎來一波購房熱潮。

　　據(jù)國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在年底推出這幾塊優(yōu)勢(shì)地塊土地競(jìng)拍，也是響應(yīng)中央精神、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措之一。令人欣喜的是，泉州市場(chǎng)受到了國內(nèi)一線房企的熱切關(guān)注與參與，充分顯示今年泉州房地產(chǎn)回暖的趨勢(shì)。

　　“從某種意義上，土地成交價(jià)格也是樓市價(jià)格的晴雨表。”中駿置業(yè)泉州區(qū)域公司副總經(jīng)理林柯冉表示，此次競(jìng)拍也是對(duì)今年泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的總結(jié)，從業(yè)內(nèi)來看，地價(jià)也反映市場(chǎng)供需關(guān)系，各個(gè)房企在競(jìng)拍土地前都會(huì)進(jìn)行市場(chǎng)論證，價(jià)格是否能為市民所接受、地價(jià)是否合適，都會(huì)經(jīng)過專家團(tuán)、智囊團(tuán)的科學(xué)精密測(cè)算，所以泉州的市場(chǎng)潛力得到了認(rèn)可。

　　十年前，泉州市民購房選擇以老城區(qū)為主。如今，在公共配套和房企開發(fā)的雙重作用下，功能日益完備，各板塊開始亮出成果，高調(diào)“曬優(yōu)勢(shì)”。

　　“新行政中心”定位的東海板塊和“宜居新城”的城東板塊發(fā)展最快，居住熱度、商業(yè)氛圍、公共配套等方面都得到肯定。在更廣領(lǐng)域，橋南、江南、北峰等片區(qū)教育、醫(yī)療等配套也不斷完善。

　　今年以來一直觀望的市民王豪近期決定買房，他告訴記者，“現(xiàn)在，我會(huì)考慮城東、東海片區(qū)的房子，因?yàn)楝F(xiàn)在城東商業(yè)配置趨于完善，交通便利，加上眾多高端房產(chǎn)品牌入駐，未來具有較高的升值空間”。“最近利好頻傳，大家購房熱情有所回升。”福新商廈的置業(yè)顧問鄭姍姍表示，年底房子的成交量有所放大。

算賬看變化

　　近年來新政策推出后，究竟能帶來怎樣的變化呢？記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，算了一筆賬。

　　改變一：5次降息后 20年期百萬房貸少還近20萬元

　　央行從2014年11月起短短9個(gè)月時(shí)間內(nèi)有五次降息。以貸款100萬元、20年還清、等額本息還款計(jì)算，按照原來商業(yè)貸款5.4%的利率，總還款額163.74萬元，月均還款6822.52元.在新利率下，總還款額降至160.38萬元，月均還款6682.7萬元，也就是說，每個(gè)月可以比之前少還139.8元，本息總額減少33555.49元。5次降息累計(jì)相加，月供減少了803元，還款本息總額減少了近20萬元。

　　改變二：夫妻均繳交公積金貸款額度提至80萬元

　　龍湖·嘉天下營銷總監(jiān)肖敏舉例，一套140平方米的房子，每平方米7000元，總價(jià)98萬元。按首套房首付20%計(jì)算，首付款19.6萬元，剩余78.4萬元需要貸款。如果兩夫妻均繳存公積金，此前最高只能貸款60萬元，剩余18.4萬元需商業(yè)貸款，“調(diào)整后不需要組合貸，申請(qǐng)公積金貸款就夠了。”（記者 游怡冰 殷斯麒）